SERVITUDES : CREATION, USAGE ET SUPPRESSION

Passer chez son voisin pour accéder à sa maison, avoir une vue plongeante sur son jardin, poser une échelle contre son mur pour faire des travaux, faire traverser une canalisation sur son terrain… Les servitudes ne sont pas uniquement une question de bon voisinage. Leur création, leur usage et leur suppression sont encadrés par le droit.

HÉMÉRA Avocats à Paris 14e – Maître Isabelle MOREAU

 

DEFINITION

DECRYPTAGE DU CODE NAPOLEONIEN

 

• Définition 

L’article 637 du Code civil définit la servitude comme « une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. »

Concrètement, c’est une charge qui grève un terrain, appelé fonds « servant », au profit d’un autre terrain, appelé fonds « dominant ».

En clair, c’est un droit imposé sur un terrain au profit d’une autre parcelle, par exemple un droit de passage, une servitude d’écoulement des eaux, etc.

• Un droit réel immobilier et non un droit personnel

Cela signifie que la servitude ne bénéficie jamais à une personne. (Article 686 du Code civil)

Elle satisfait uniquement les besoins d’un terrain et non ceux d’un individu.

Il s’agit d’une relation entre deux parcelles, pas entre deux personnes. La servitude suit le terrain, même s’il change de propriétaire.

La Cour de cassation le rappelle régulièrement : « La servitude (…) ne peut être instituée que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé et non au profit d’une personne. » (Cass. 3^e civ., 19.06.2025, n°24-11.456)

• En cas de litige le juge tranche

Parfois des actes juridiques prêtent à confusion : ils mentionnent qu’un droit est accordé à une personne nommément désignée.

En cas de litige, le juge va devoir déterminer s’il s’agit ou non d’une servitude, en recherchant l’intention des parties. (Cass. 1^ère civ., 11.05.1965, n°63-12.802 ; Cass. 3^e civ., 12.03.1970, n°67-11.194)

Il faut alors distinguer :

→ Une véritable servitude, pour l’usage d’un fonds ;

→ Un droit personnel, si le droit est accordé à une personne pour ses besoins personnels ;

→ Une simple tolérance, c’est-à-dire une autorisation informelle révocable.

Conseil : pour éviter l’aléa judiciaire, il faut bien penser à qualifier ce droit.  Si un droit est personnel, précisez-le noir sur blanc : non cessible, non transmissible, et excluez expressément qu’il s’agit d’une servitude.

• Servitudes particulières

→ Servitude sur le domaine public

Une servitude sur le domaine public est possible si elle n’est pas contraire à son affectation. (Article L. 2122-4 du Code général de la propriété des personnes)

Par exemple une servitude de canalisation d’alimentation en eau qui passe sous un parking (TC, 05.07.2021, n°C4218)

→ Servitude en copropriété

Une servitude sur une partie commune n’est pas possible (Cass. 3^e civ., 11.01.1989, n°87-13.605 ; Cass. 3^e civ., 09.12.1998, n°97-13.010 ; Cass. 3e civ., 11.03.2014, n°12-29.734), même si elle est à jouissance privative. (Cass. 3^e civ., 23.09.2021, n°19-22.556)

En revanche, entre parties privatives une servitude est possible (puisque les lots appartiennent à des propriétaires distincts). (Cass. 3^e civ., 30.06.2004, n°03-11.562  ; Cass. 3^e civ., 01.07.2009, n°08-14.963)

 

SERVITUDE : COMMENT LA CREER… OU S’EN DEBARRASSER ?

Plusieurs possibilités

 

• Servitude, j’en veux une : comment je la crée ?

Il existe trois modes principaux de création d’une servitude : la situation, la loi ou le fait de l’homme.

1/ La situation des lieux

Une servitude peut résulter tout simplement de la situation naturelle du terrain.

Par exemple, la servitude d’écoulement des eaux dans laquelle le fonds le plus bas reçoit l’écoulement naturel des eaux du fonds le plus élevé et a donc le droit d’en disposer. (Articles 640 et 641 du Code civil)

2/ La volonté des propriétaires : le « fait de l’homme »

Une servitude peut également être créée par ce qu’on appelle le « fait de l’homme » c’est-à-dire la volonté des propriétaires. La servitude peut naître de différentes manières :

→ Un titre (servitude conventionnelle) : il s’agit d’un acte écrit. Un propriétaire peut accorder une servitude par contrat. Par exemple une servitude de passage au profit d’un voisin peut être accordée par acte notarié. Pour que la servitude soit opposable aux tiers, l’acte doit être publié au Service de publicité foncière (Cass. 3^e civ., 04.02.1971, n°69-11.259 ; Cass. 3^e civ., 27.10.1993, n°91-19.874 : les acquéreurs sont des tiers)

→ La prescription acquisitive. Si un usage a été exercé pendant 30 ans de manière continue, non interrompue, à titre de propriétaire, publique et non équivoque (Article 2261 du Code civil) il est possible d’obtenir la reconnaissance d’une servitude.

Attention, cela ne concerne que les servitudes continues et apparentes, comme servitude de vue (Articles 690 et 691 du Code civil).

→ La destination du père de famille. (Article 692 du Code civil) Lorsque le propriétaire d’un terrain unique crée un aménagement visible entre deux parties (comme un passage, une fenêtre), cela peut devenir une servitude si le terrain est ensuite divisé (vente, donation…).

3/ La loi (servitude légale)

Certaines servitudes sont directement prévues par la loi, par exemple :

→ Le droit de passage au profit des terrains enclavés (Articles 682 et suivants du Code civil)

→ Les servitudes de vue qui permettent des ouvertures donnant sur la propriété voisine, à condition de respecter les distances légales applicables (Articles 675 et suivants du Code civil).

• Concrètement, qui peut créer ou recevoir une servitude ?

→ Pour accorder une servitude (côté fonds servant) , il faut avoir le pouvoir de disposer du bien, donc être propriétaire.

En cas de démembrement de propriété, seul le nu-propriétaire peut accorder une servitude, en respectant les droits de l’usufruitier (Article 599 du Code civil).

En indivision, l’unanimité des indivisaires est requise. (Article 815-3 du Code civil)

→ Pour bénéficier de la servitude (côté fonds dominant), le pouvoir d’administrer suffit.

 

• Servitude, je n’en veux plus, comment m’en débarrasser ?

Si les servitudes ont, en principe, un caractère perpétuel, plusieurs situations peuvent entraîner son extinction.

1/ L’impossibilité d’usage :

Une servitude s’éteint si elle devient impossible à utiliser (Article 703 du Code civil) qu’il s’agisse d’une :

→ Impossibilité matérielle – à la condition, bien sûr, qu’elle ne soit pas causée par le fonds servant. Par exemple la servitude de surplomb disparaît en cas de démolition du bâtiment : Cass. 3^e civ., 05.04.2018, n°17-12.593.

→ Impossibilité juridique, comme une expropriation.

2/ La réunion des deux fonds

Lorsque les deux parcelles, fonds servant et fonds dominant, deviennent la propriété d’une même personne, la servitude s’éteint automatiquement. (Article 705 du Code civil)

3/ Le non-usage pendant 30 ans

Une servitude peut s’éteindre par le non-usage pendant 30 ans. (Article 706 du Code civil)

Exception importante : pour le droit de passage d’un fonds enclavé, seule l’assiette (le tracé) s’éteint, et non le droit (servitude légale) qui est imprescriptible. (Cass. 3e civ., 11.02.1975, n°73-13.974 ; Cass. 3e civ., 06.05.2021, n°20-15.705)

4/ L’abandon

Le propriétaire du fonds servant peut abandonner la propriété de la portion de terrain concernée au propriétaire du fonds dominant, sans avec besoin de son accord. (Article 699 du Code civil)

L’abandon doit être officialisé par un acte publié au Service de la publicité foncière. (Cass. 3^e civ., 05.02.1970, n°68-11.430)

 

LES OBLIGATIONS RESULTANT D’UNE SERVITUDE

Laisser faire et ne pas abuser

Une servitude n’est pas un droit absolu et illimité. Elle s’accompagne d’obligations, pour le propriétaire du terrain qui la subit (le fonds servant) comme pour celui qui en bénéficie (le fonds dominant).

La règle générale est simple : ni l’un ni l’autre ne doit aggraver la situation de son voisin. Le Code civil fixe des obligations précises, à connaître pour éviter les litiges.

 

• Les obligations du propriétaire du fonds servant

Le propriétaire du terrain sur lequel s’exerce la servitude, doit respecter l’article 701 du Code civil selon lequel « Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode ».

Autrement dit, il n’a pas le droit de compliquer l’exercice de la servitude. Il lui est interdit notamment :

→ D’empêcher l’exercice de la servitude

Exemple classique, installer une barrière pour bloquer un droit de passage. (Cass. 3e civ., 16.09.2006, n°08-70.069)

→ De rendre la servitude plus incommode

Exemple plus original, laisser paître des animaux dangereux comme des taureaux sur le chemin emprunté par le fonds dominant. (CA Reims, ch. civ., 1re sect., 3 juill. 2002, n° 00/00835, JurisData n° 2002-191705)

En cas de manquement, le propriétaire du fonds servant peut être condamné :

→ A remettre les lieux en état

→ A verser des dommages et intérêts au propriétaire du fonds dominant.

• Les droits du propriétaire du fonds servant

Le propriétaire du fonds servant peut demander à déplacer l’assiette (le tracé) de la servitude (Article 701 du Code civil).

Mais ce droit est encadré, ce n’est pas un simple changement de convenance. Deux conditions doivent être réunies :

→ L’ancien tracé est devenu trop contraignant ou coûteux : il faut une vraie nécessité et non pas une simple commodité

→ Le nouveau passage doit être aussi pratique que l’ancien, donc un tracé équivalent, pas question de proposer un détour important ou moins accessible.

Le déplacement est réalisé aux frais du propriétaire du fonds servant.

 

• Droits et devoirs du propriétaire du fonds dominant

Celui qui bénéficie de la servitude ne peut pas en abuser. Il doit respecter l’article 702 du Code civil selon lequel « Le propriétaire du fonds dominant ne peut rien faire qui aggrave la situation du fonds servant. »

Cela signifie qu’il ne peut pas étendre ou modifier l’usage initialement défini.

Par exemple, il ne peut pas faire stationner ses invités sur le chemin destiné à un passage uniquement.

Mais la jurisprudence fait parfois preuve de souplesse.

Par exemple elle a décidé que l’exploitation d’un restaurant dans un bâtiment n’aggrave pas le droit de passage malgré l’augmentation du flux passant car la servitude est consentie au bénéfice d’un fonds et non pas de personnes. (Cass. 3^e civ., 24.11.2009, n°08-17.097)

 

• Obligation de déclaration de servitude en cas vente

→ Et si je découvre une servitude après avoir acheté mon bien ?

Il arrive que le nouveau propriétaire découvre une servitude qui n’avait pas été mentionnée à l’achat : un droit de passage oublié, une canalisation enterrée… Cela peut poser de vrais problèmes, par exemple empêcher un projet d’agrandissement.

→ Que dit la loi dans ce cas ?

Le Code civil protège l’acheteur par le mécanisme de la garantie d’éviction si la servitude était :

• non apparente (aucun signe extérieur visible (Article 689 du Code civil))
• non déclarée dans l’acte de vente. (Article 1638 du Code civil)

→ L’acheteur dispose alors de deux recours :

• Faire annuler la vente s’il prouve qu’il n’aurait pas acheté s’il avait connu l’existence de la servitude occulte ;
• Ou bien obtenir une indemnisation même si la servitude est mineure. (Cass. 3^e, 06.07.2023, n°22-13.179 : l’indemnisation peut être demandée indépendamment de l’importance de la servitude, contrairement à la résiliation)

A noter : Une clause générale dans l’acte de vente selon laquelle l’acheteur prend le bien « en l’état » sans recours contre le vendeur ne suffit pas à exonérer le vendeur de sa responsabilité. (Cass. 3^e civ., 13.02.2025, n°23-17.636) Pour écarter la garantie légale d’éviction, il faut une clause spécifique qui vise expressément la servitude concernée.

Conseil :

• Avant de vendre, déclarez les servitudes,
• Avant d’acheter, renseignez-vous.

 

POUR CONCLURE

Les servitudes existent avant tout pour faciliter la vie entre voisins, pas pour la compliquer.

Elles reposent sur un équilibre juridique avec des droits mais aussi des devoirs mutuels. Tout comportement abusif, qu’il provienne du propriétaire du terrain bénéficiaire de la servitude ou de celui qui la subit, peut être sanctionné par les tribunaux.

Une servitude bien encadrée, c’est la garantie :

• d’un voisinage apaisé
• d’un patrimoine sécurisé.

Alors n’hésitez pas à consulter votre avocat ! Un conseil juridique en amont évite bien des litiges en aval.

 

Sur le même thème:

• Servitudes: passage, vue, échelle, surplomb
• En vidéo: visioconférence du 7 octobre 2025 « Servitudes, laissez passer – Régime »