LOCATION MEUBLEE DE TOURISME : AUTORISATIONS REQUISES

Grande réforme (Le Meur) des locations de vacances en meublé de tourisme : davantage de formalités et de contrôles.

La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 vise à renforcer les outils à disposition des collectivités locales pur mieux encadrer la location meublée de tourisme, de type Airbnb ou similaires. Certaines mesures sont déjà en vigueur ; les autres le seront progressivement et au plus tard le 20 mai 2026.

HÉMÉRA Avocats à Paris 14e – Maître Isabelle MOREAU

 

DEFINITION DES MEUBLES DE TOURISME

De quoi parlons-nous ?

• Définition légale :

La location meublée de toursime est définie par l’article L 324-1-1 I du Code du tourisme: « (…) les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. »

• Ne sont pas des meublés de tourisme :

Certains types d’hébergement ne relèvent pas de cette définition :

• • Les chambres chez l’habitant : elles ne sont pas à la disposition exclusive du locataire ;
  • Les chambres d’hôte : elles incluent des prestations supplémentaires (accueil, petit-déjeuner, ménage…) proches des services hôteliers ;
  • Les logements loués à usage d’habitation principale ou secondaire : ils sont destinés à une occupation durable ou permanente et non temporaire.

 

AVEZ-VOUS LE DROIT DE LOUER VOTRE LOGEMENT OU VOTRE LOCAL ?

Pour le savoir, il convient de se poser trois questions.

 

1/ ETES-VOUS PROPRIETAIRE OU LOCATAIRE ?

• Propriétaire :

Vous êtes libre de louer votre bien en meublé de tourisme.

A noter : En indivision, ce type de location requiert la majorité des deux tiers des indivisaires. (Article 815-3 du Code civil)

• Locataire :

Vous n’êtes pas automatiquement autorisé à sous-louer votre logement. Tout dépend de votre type de bail; il convient de  vérifier que votre bail vous autorise à sous-louer votre logement. Deux cas sont possibles selon mon type de location :

→ Vous louez dans le parc privé : vous devez obligatoirement obtenir une autorisation écrite de votre bailleur. Cette autorisation doit porter :

• • Sur le principe de la sous-location,
  • Mais également sur son montant qui ne doit pas dépasser le loyer principal que vous payez vous-même. (Article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989)

→ Vous louez un logement social : la sous-location est strictement interdite. (Article L 442-3-4 du Code de la construction et de l’habitation)

• Les risques en cas de sous-location illégale :

Le non-respect de cette autorisation préalable du bailleur pour un logement privé ou l’interdiction de sous-location pour un logement social expose :

→ Au risque de résiliation de votre bail et d’expulsion de votre logement ; (Cass. 3^e, 22.06.2022, n°21-18.612)

→ Au risque d’avoir à rembourser au bailleur la totalité des loyers perçus. (Articles 548 et 549 du Code civil ; Cass. 3^e, 12.09.2019, n°18-20.727 ; Cass. 3^e civ., 15.02.2023, n°21-25.542)

 

2/ VOTRE LOGEMENT SE SITUE-T-IL DANS UN BATIMENT INDIVIDUEL OU DANS UN IMMEUBLE COLLECTIF ?

Si votre logement se situe dans immeuble en copropriété, deux démarches sont indispensables :

 

• Vérifier le règlement de copropriété :

Il est indispensable de consulter le règlement de copropriété pour vérifier si la location meublée de tourisme est autorisée.

Plus précisément, il est essentiel d’examiner la clause de destination de l’immeuble, c’est-à-dire l’usage autorisé des lots (habitation, professionnel, commercial…). (Article 8 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965)

A noter, deux difficultés :

→ Des formulations anciennes et variées : beaucoup de de règlements de copropriété utilisent des termes tels que « occupation exclusivement bourgeoise », « professions libérales admises », « commerces interdits », etc. Il faut donc se livrer à une analyse au cas par cas.

→ L’interprétation de la nature de l’activité : les juges ne retiennent pas toujours la qualification fiscale de l’activité (la location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale).

Par exemple, la Cour de cassation a jugé qu’une location meublée de tourisme située dans les étages d’un immeuble – alors que les activités commerciales n’étaient autorisées qu’au rez-de-chaussée – n’enfreignait pas le règlement de copropriété car l’activité n’était pas commerciale au sens civil. En cause, les prestations accessoires proposées (ici le ménage, le transfert aéroport et le petit-déjeuner) étaient optionnelles et mineures, donc non assimilables à « un service para-hôtelier ». (Cass. 3^e civ., 25.01.2024, n°22-21.455) [Les critères d’un service para-hôtelier sont définis fiscalement comme « au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ; » (Article L 261 D du Code général des impôts]

Bon à savoir :

→ Les nouveaux règlements de copropriété devront obligatoirement comporter une clause prévoyant l’autorisation ou l’interdiction des location meublées de tourisme dans l’immeuble. (Article 8-1-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965)

→ Les règlements de copropriété existants – mais uniquement ceux qui interdisent déjà toute activité commerciale en dehors des locaux commerciaux de l’immeuble – peuvent être modifiés et interdire les locations meublées de tourisme des résidences secondaires, à la majorité des deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, et non plus à l’unanimité. (Article 26 d de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965)

 

• Informer le syndic :

Il est désormais obligatoire d’informer le syndic de la mise en location meublée de tourisme de son lot. Le syndic devra alors inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale un « point d’information » spécifique sur ces locations dans l’immeuble. (Article 9-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965)

Objectif officiel : Mieux identifier les logements concernés pour limiter les nuisances (bruit, dégradations, allées et venues, encombrement des parties communes, etc.) et permettre de savoir à qui s’adresser en cas de problème. S’il peut s’agir d’une source potentielle de tensions dans l’immeuble, bien utilisée, cette mesure peut permettre de prévenir les conflits de voisinage.

 

3/ LES DEMARCHES A EFFECTUER AUPRES DE VOTRE COMMUNE

 

1^ER CAS : VOUS SOUHAITEZ LOUER VOTRE RESIDENCE PRINCIPALE EN MEUBLE DE TOURISME

• Définition :

La résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an. Trois dérogations permettent de ne pas respecter cette durée minimale dans les cas suivants :

• • Raisons de santé,
  • Obligations professionnelles,
  • Cas de force majeure. (Article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989)

• La fin du régime déclaratif : 

→ Ce qui change : Jusqu’à présent, la location de votre résidence principale en meublé touristique n’était soumise qu’à une simple déclaration préalable à la mairie de la commune où se situe le bien, sauf dans les grandes villes et zones tendues où une formalité plus poussée est exigée, à savoir l’enregistrement.

→ Ce qui va s’appliquer partout avant le 20 mai 2026 : L’enregistrement va être généralisé auprès d’un téléservice national. Vous devrez indiquer si le logement loué constitue votre résidence principale. Si oui, il faudra désormais en justifier en communiquant notamment votre avis d’impôt sur les revenus. (Article L 324-1-1 III alinéa 1 du Code du tourisme)

→ Objectif de la réforme : Nous passons d’un système déclaratif avec un but de recensement à un système d’enregistrement avec un but de contrôle. Il s’agit de permettre à la commune de vérifier le respect du plafond annuel de jours de location meublée de tourisme autorisé pour les résidences principales et de lutter contre la fraude de loueurs qui déclarent louer en résidence principale des résidences en réalité secondaires.

• Le plafond de jours autorisé :

La location de sa résidence principale est limitée à 120 jours maximum par an. Ce plafond peut désormais être abaissé à 90 jours par an si votre commune le décide (ce qui est le cas à Paris par exemple). (Article L 324-1-1 IV alinéa 2 du Code du tourisme)

Il existe des exceptions en cas :

• • D’obligation professionnelle (par exemple, une expatriation),
  • De raison de santé (telle une convalescence dans une établissement spécialisé)
  • De cas de force majeure (cela a été retenu pour confinement à l’étranger). (Article L 324-1-1 IV alinéa 1 du Code du tourisme)

• La déclaration d’enregistrement :

→ Doit être mise à jour en cas de changement de situation (un déménagement…) ;

→ Renouvelée périodiquement (selon un délai qui sera fixé par décret); (Article L 324-1-1 III alinéa 4 du Code du tourisme)

→ Donne lieu à l’attribution d’un numéro d’enregistrement devant obligatoirement figurer sur vos annonces de location (un numéro par logement).

• Les sanctions :

→ Si vous ne déclarez pas votre location meublée de tourisme ou faites une fausse déclaration : la commune pourra prononcer directement une amende administrative pouvant aller jusqu’à 10.000 € en cas de défaut de déclaration et 20.000 € en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement. (Article L 324-1-1 V alinéa 4 du Code du tourisme)

→ Si vous dépassez le nombre de jours autorisés : vous encourez une amende civile de 15.000 € maximum. Cette sanction ne peut être prononcée que par un tribunal qui doit être saisi à cet effet. (Article L 324-1-1 IV alinéa 4 du Code du tourisme)

 

2^E CAS : LE BIEN A LOUER N’EST PAS VOTRE RESIDENCE PRINCIPALE

• Autre local :

Il peut s’agir de :

• • Votre résidence secondaire,
  • Un local commercial,
  • Ou encore votre résidence principale si vous souhaitez la louer plus de 120 voire 90 jours par an, selon la réglementation de votre commune.

Dans ce cas, les règles sont beaucoup plus strictes.

• Le changement d’usage, une autorisation souvent obligatoire :

→ La location meublée de tourisme des locaux hors résidence principale constitue un changement d’usage. (Article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation) Ce changement d’usage peut être soumis à autorisation. 

→ Où s’applique cette règle ?

Déjà en vigueur dans les communes de plus de 200.000 habitants, en petite couronne et dans certaines zones tendues qui ont décidé de l’exiger.

D’ici le 20 mai 2026, toutes les communes pourront l’imposer sur délibération motivée du conseil municipal. (Article L 324-1-1 IV bis du Code du tourisme)

→ Dans ce cas, en plus de l’enregistrement, vous devrez demander une autorisation de changement d’usage qui peut être :

a) Temporaire selon des critères portant sur la durée du contrat, les caractéristiques du local, sa localisation.

Nouveauté : cette autorisation temporaire peut désormais être accordée aux personnes morales, donc aux SCI, ce qui n’était pas le cas avant la loi Le Meur. (Article L 631-7-1 A alinéa 1 du Code de la construction et de l’habitation)

Autre nouveauté : les quotas. Certaines communes limitent le nombre de logements touristiques sur leur territoire ou encore le nombre de logements meublés de tourisme par foyer. Les communes doivent définir des critères de sélection transparents pour éviter « l’effet premier venu, premier servi ». L’autorisation est valable pour 5 ans maximum. (Article L 631-7-1-A alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation)

b) Permanente : Elle peut alors être subordonnée à une compensation (obligatoire en cas de quotas) :

• Matérielle : vous devez transformer en habitation des locaux qui ont un autre usage. (Article L 631-7-1 alinéa 1 du Code de la construction et de l’habitation)
• Financière : vous payez une autre personne, par exemple un bailleur social, pour effectuer cette transformation.

L’autorisation est en principe accordée à titre personnel, sauf si elle est soumise à compensation, auquel cas, elle est attachée au local. (Article L 631-7-1-A alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation)

• L’obligation de respecter la réglementation :

→ Dans tous les cas, le nouvel usage du local doit être conforme, s’il y a lieu, au règlement de copropriété. (Article L 631-7-1-A alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation)

→ De plus, le logement doit respecter les normes de décence énergétique avec désormais un diagnostic de performance énergétique compris entre A et E, et à partir de 2034 A à D. (Article L 631-10 I du Code de la construction et de l’habitation)

Ce, sous peine d’amende administrative de 5.000 € par local.

Le loueur est obligé de communiquer à la commune qui le lui demande, le diagnostic technique, ce sous un délai de 2 mois, sous peine d’astreinte administrative de 100 € par jour de retard. (Article L 324-2-2 alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation)

• Le contentieux fréquent du changement d’usage :

Pour exiger un changement d’usage, la commune doit prouver que prouver que le local était affecté comme logement, effectivement habité ou même vacant :

• • Entre 1970 et 1976 ;
  • Ou bien à un moment quelconque pendant les 30 dernières années ;
  • Ou encore sur des autorisations de construire ou de travaux donnés depuis le 1^er janvier 1970 .

Tout cela, à moins que le local ait ensuite bénéficié d’une autorisation de changement de destination (la vocation du bien selon le Code de l’urbanisme) et d’usage (son utilisation selon le Code de la construction et de l’habitation). (Article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation)

• Des sanctions fortes afin de de protéger l’habitat :

Si la commune parvient à prouver l’usage illicite du bien (c’est à elle de le faire, ainsi que le prévoit l’article L631-7 alinéa 3 du Code de la construction et de l’habitation), vous encourez :

→ Des amendes civiles :

Jusqu’à 25.000 € (Article L 324-1-1 V alinéa 5 du Code du tourisme) et 100.000 € par local irrégulièrement transformé (Article L 651-2 alinéa 1 du Code de la construction et de l’habitation)

A noter : Etant civiles ces amendes doivent être prononcées par le Tribunal, saisi par la Commune, dans le cadre d’une procédure accélérée. (Articles L 324-1-1 V alinéa 6 du Code du tourisme et L 651-2 alinéa 1 du Code de la construction et de l’habitation)

→ Des mesures d’exécution forcée :

Une injonction de retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, sous astreinte de 1.000 €/ jour et par mètre carré de local irrégulièrement transformé.

En cas de résistance, l’expulsion des occupants et la réalisation d’office des travaux par ma commune à vos frais. (Article L 651-2 alinéa 3 du Code de la construction et de l’habitation)

→ Autres sanctions :

La nullité du contrat de location ou de vente en cas de location ou de vente du bien. (Article L 631-7 alinéa 7 du Code de la construction et de l’habitation)

En cas de fausse déclaration intentionnelle ou de dissimulation de locaux soumis au changement d’usage, une peine d’un an d’emprisonnement et 80.000 € d’amende (pénale) outre l’expulsion des occupants. (Article L 651-3 du Code de la construction et de l’habitation)

• Bon à savoir: une nouvelle contrainte d’urbanisme, la servitude de résidence principale :

→ Dans certaines communes :

• • Situées en zone tendue (définies par décret n°2023-822 du 25 août 2013)
  • Ou ayant un taux de résidences secondaires de plus de 20%,

Les nouvelles constructions peuvent être soumises à une obligation d’occupation en tant que résidence principale. (Article L 151-14-1 alinéa 1 du Code de l’urbanisme)

→ Sanction en cas de non-respect : Le maire pourra mettre en demeure l’occupant d’occuper le logement à titre de résidence principale, sous astreinte pouvant aller jusqu’à 1.000 € par jour plafonnée à 100.000 €. (Article L 481-4 du Code de l’urbanisme).

La location meublée de tourisme restera possible dans la limite du nombre de jours autorisés par la commune (entre 90 et 120 jours par an).

 

DES MOYENS DE CONTROLE RENFORCES POUR LES COMMUNES

Pour garantir le respect des règles applicables à la location meublée de tourisme, la commune dispose désormais de pouvoirs étendus de contrôle, tant à l’égard des loueurs que des plateformes et intermédiaires.

• Contrôle auprès du loueur : 

La commune peut demander au loueur, jusqu’à la fin de l’année suivante, de justifier le nombre de jours pendant lesquels le logement a été loué en meublé de tourisme. (Article L 324-1-1 IV alinéa 3 du Code du tourisme)

Il doit lui répondre sous un mois, sous peine d’amende civile qui passe de 10 à 15.000 € maximum. (Article L 324-1-1 IV alinéa 4 du Code du tourisme)

• Contrôle auprès des intermédiaires (agences, plateformes en ligne…)

La commune peut aussi s’adresser directement aux intermédiaires qui publient des annonces (tels Airbnb, Abritel, Booking…).

Ces professionnels doivent, eux aussi, transmettre le nombre de jours de location du meublé concerné, (Article L 324-2 II alinéa 1 du Code du tourisme) sous peine d’amende de 50.000 € par meublé de tourisme objet du manquement. (Article L 324-2 III alinéa 2 du Code du tourisme)

 

CONCLUSION : LES MEUBLES DE TOURISME, IL EN FAUT, MAIS PAS TROP

L’objectif de la législation est de favoriser le logement permanent pour les habitants, tout en permettant le développement touristique des territoires.

Pour cela, la loi renforce les moyens d’action des communes avec :

• La généralisation de l’enregistrement de toutes les locations touristiques,
• La possibilité d’imposer un régime d’autorisation préalable,
• Le droit d’instaurer des quotas et de limiter les durées de location,
• L’accroissement des pouvoirs de contrôle et de sanction en cas d’infraction.

Avant de mettre un bien en location saisonnière, il est essentiel de :

• Se renseigner auprès de sa commune sur les règles applicables localement ;
• Vérifier son statut (propriétaire, locataire) et le type de bien concerné (résidence principale, secondaire, local commercial…) ;
• Respecter toutes les formalités obligatoires : enregistrement, autorisation de changement d’usage, règlement de copropriété, diagnostics…
• En cas de doute, consultez votre avocat.

 

Sur le même thème:

– Location meublée de tourisme: fiscalité

– En vidéo, visionférence du 17 juin 2025 « La location meublée de tourisme »