Grande réforme (Le Meur) des locations de vacances en meublé de tourisme : une fiscalité moins attractive.
Pour favoriser le logement et rendre la location meublée moins attractive, la loi « Le Meur » du 19 novembre 2024 aligne le régime fiscal des locations meublées de tourisme sur celui des locations nues.
HÉMÉRA Avocats à Paris 14e – Maître Isabelle MOREAU
Alors que nous manquons de logements, le nombre de meublés touristiques ne cesse d’augmenter.
DES ENJEUX IMPORTANTS ET DIVERGENTS
D’un côté, il faut :
- Développer le tourisme, par exemple, élargir la saison touristique et l’utilisation des résidences secondaires, notamment pour redynamiser les campagnes ;
- Encourager les compléments de revenus puisqu’ils permettent un gain de pouvoir d’achat ;
- Plus généralement, ne pas porter atteinte au droit de propriété.
De l’autre côté, il faut :
- Favoriser le logement et enrayer les pénuries notamment pour les étudiants ou encore les travailleurs saisonniers ;
- Freiner les tensions immobilières, qu’il s’agisse de l’augmentation des loyers ou des prix de l’immobilier ;
- Maintenir les commerces traditionnels, qui peuvent, dans certaines zones, être supplantés par des boutiques de souvenir par exemple ;
- Préserver l’activité des professionnels de l’hébergement touristique, qui ne doit pas être trop concurrencée ;
- Enfin, limiter les nuisances pour le voisinage.
UNE COMPILATION DE LOIS
A la demande des élus locaux, le législateur a donc encadré les locations meublées touristiques par :
- La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové
- La loi n°2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une république numérique
- La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique
- La loi n°2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique
Et, en dernier lieu, la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale dite « Le Meur », dont certaines dispositions seront applicables au plus tard le 20 mai 2026. Cette législation est codifiée principalement par le Code du tourisme et le Code de la construction et de l’habitation.
I. COMMENT MES REVENUS LOCATIFS SONT-ILS IMPOSES ?
L’imposition des loyers à l’impôt sur les revenus dans le cadre du régime «LMNP»
(Article 155 IV 2 du Code général des impôts)
Le plus souvent, le loueur bénéficie du régime d’imposition des loueurs meublés non professionnels (LMNP) qui s’applique si les recettes annuelles tirées de la location meublée :
- sont inférieures ou égales à 23.000 € par foyer fiscal,
- ou encore sont inférieures aux revenus d’activité du foyer fiscal.
Ce régime entraîne une imposition au barème progressif de l’impôt sur les revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le fonctionnement de l’imposition dans le cadre du régime LMNP
(Article 50-0 1 du Code général des impôts)
► Le principe du régime des BIC (réel)
Comme cela fonctionne-t ’il ? Le revenu imposable à l’impôts sur les revenus correspond aux recettes déduction faite des frais et charges réels (frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, charges de copropriété…).
► Par exception, le régime micro BIC (forfait)
Toutefois, sous un certain niveau de recettes, le régime du micro BIC qui s’applique, sauf si le loueur préfère opter pour l’application du régime réel.
Ce régime vient d’être réformé par la loi Le Meur car avant 2025, la fiscalité des locations en meublé de tourisme était particulièrement favorable et même bien plus avantageuse que celle des locations classiques.
Désormais, pour les locations meublées basiques, le régime du micro-BIC s’applique au-dessous de 15.000 € de recettes par an (contre 77.700 € auparavant) et permet un abattement forfaitaire (à la place des charges réelles) de 30% des recettes (contre 50% avant 2025).
Afin de favoriser l’offre de location de logements destinés à l’habitation, la loi Le Meur a donc réaligné le régime du micro-BIC des locations meublées sur celui des revenus fonciers des locations nues traditionnelles.
► Astuce : la fiscalité plus avantageuse des meublés de tourisme classés
Il existe un régime plus favorable pour les meublés de tourisme classés.
En effet, il est possible de faire classer son meublé, c’est-à-dire de le faire labelliser de 1 à 5 étoiles. (Article L 324-1 du Code du tourisme)
Cela, en respectant certains des 133 critères qui concernent trois domaines : les équipements, le service au client, et enfin l’accessibilité et le développement durable. Le classement est valable pendant 5 ans. (Arrêté du 2 août 2010 fixant les normes et la procédure de classement du meublé de tourisme)
Dans ce cas, le régime du micro-BIC s’applique en dessous de 77.700 € de recettes (au lieu de 188.700 € avant la loi Le Meur) et permet un abattement de 50% des revenus (au lieu de 71% auparavant).
Vu ce régime avantageux et l’accessibilité des critères, il est donc intéressant de faire classer son local.
II. LA FIN DE LA DOUBLE DEDUCTIBILITE DES AMORTISSEMENTS
Les plus-values de cession étaient traitées différemment selon le type de location.
Dans le cadre du régime des bénéfice industriels et commerciaux (BIC) réels, les frais et charges déduits pour l’imposition annuelle sur les revenus étaient également déductibles lors de la revente du bien.
Il y avait donc une double déduction des amortissements qui n’était pas permise dans le cadre de locations nues, lesquelles sont soumises au régime de l’impôt sur les revenus fonciers.
Cela ne sera plus le cas puisque les amortissements déduits des recettes au fur et à mesure de la location meublée, ne sont désormais plus déductibles du prix d’achat pour le calcul de la plus-value, lors de la revente du bien.
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