REPRENDRE UN LOGEMENT LOUE : METTRE FIN AU BAIL

Reprendre un logement loué peut s’avérer long et complexe pour un propriétaire. En pratique, plusieurs solutions permettent de mettre fin au bail, soit à son échéance, soit en cours de contrat. Lorsque le locataire refuse de quitter les lieux, une décision de justice autorisant l’expulsion est ensuite nécessaire.

HÉMÉRA Avocats à Paris 14e – Maître Isabelle MOREAU

 

 

1ERE  ETAPE : REPRENDRE UN LOGEMENT LOUE EN METTANT FIN AU BAIL (congé ou résiliation)

En pratique, six options principales permettent au propriétaire de mettre fin au contrat de location.

 

1/ ATTENDRE L’ECHEANCE DU BAIL ET DONNER CONGE

 

Situation 1:  LE CONGE DANS LE CADRE D’UNE RESIDENCE PRINCIPALE

Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, c’est-à-dire qu’il est occupé au moins huit mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure) (Article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), la fin du bail est strictement encadrée par la loi.

En matière de location vide, la durée du bail est :

• 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique ou une SCI familiale (associés parents jusqu’au 4^e degré (article 13 a) de la loi n°89-462 du 10 juillet 1989)) ;
• 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale. (Article 10 de la loi n°89-462 du 10 juillet 1989)

En location meublée, la durée du bail est en principe d’1 an ou 9 mois non renouvelables lorsqu’il s’agit d’une location est consentie à un étudiant. (Article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989)

Si aucune démarche n’est effectuée avant l’échéance, le bail est automatiquement renouvelé pour la même durée. Autrement dit, le silence du bailleur vaut reconduction du bail.

Pour récupérer le logement à l’échéance du bail, le bailleur doit donc empêcher ce renouvellement en délivrant congé à son locataire.

Mais contrairement au locataire qui peut donner congé sans motif, le bailleur doit obligatoirement justifier son congé par l’un des trois motifs limitativement prévus par la loi:

 

OPTION 1 – LE CONGE POUR REPRISE

Le bailleur peut reprendre le logement :

→ Pour l’occuper lui-même ou pour loger un proche : conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an, ascendant ou descendant du bailleur ou de son compagnon (Article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour les locations nues, Article 25-8 pour les locations meublées) – ou encore un associé (Cass. 3^e civ., 19.01.2005, n°03-15.922) s’il s’agit d’une SCI familiale d’une location nue (Article 13 a) de la loi du 6 juillet 1989).

→ A titre de résidence principale et non comme résidence secondaire ou pied-à-terre. (Cass. 3^e civ., 31.01.2001, n°99-11.956 ; Cass. 3^e civ., 22.10.2003, n°02-14.702 ; Cass. 3^e civ., 04.11.2003, n°02-16.391 ; Cass. 3^e civ., 13.11.2008, n°05-19.722).

 

OPTION 2 – LE CONGE POUR VENDRE

Le bailleur peut également donner congé pour vendre le logement libre de toute occupation. Cette solution permet généralement de vendre le bien à sa valeur de marché, sans décote liée à la présence d’un locataire.

A noter: Lorsque le logement est loué vide, le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Il dispose alors d’un délai de deux mois pour se porter acquéreur aux conditions indiquées dans le congé. (Article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 pour les locations nues, Article 25-8 pour les locations meublées).

 

A noter : La protection renforcée du locataire âgé

La loi prévoit une protection particulière pour certains locataires âgés. Ainsi, les congés pour reprise ou pour vendre sont en principe interdits lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans et dispose de ressources modestes. Ces conditions sont cumulatives.

Mais, cette protection connaît elle-même des exceptions. Le congé reste possible dans trois hypothèses :

• Si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans,
• Ou s’il dispose de ressources modestes,
• Ou encore s’il propose au locataire une solution de relogement adaptée, située à proximité et correspondant à ses besoins et à ses capacités financières. (Article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 pour les locations nues ; Article 25-8 II de la loi du 6 juillet 1989 pour les locations meublées). Ces conditions sont alternatives.

 

OPTION 3 – LE CONGE POUR UN MOTIF LEGITIME ET SERIEUX

Enfin, le bailleur peut donner congé pour un motif légitime et sérieux. Ce motif peut être lié :

• Au comportement du locataire, notamment s’il n’exécute pas ses obligations ; par exemple des impayés de loyers répétés, une sous-location non autorisée, des troubles de voisinage, l’exercice d’une activité professionnelle dans les lieux.

• Ou à un besoin personnel au bailleur ; par exemple, la réalisation de travaux importants nécessitant la libération du logement, même s’ils ne sont pas strictement indispensables dès lors qu’ils améliorent le bien. (Cass. 3^e civ., 07.02.1996, n°94-14.339)

 

LES CONDITIONS DE VALIDITE DU CONGE (Articles 15 I (location nue) et 25-8 I (location meublée) de la loi du 6 juillet 1989).

Le congé est un acte strictement encadré tant sur le fond que sur la forme. Quelles sont les erreurs à éviter ?

Le congé doit être notifié à chacun des cotitulaires du bail par lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise en mains propres contre récépissé ou acte de commissaire de justice.

Il doit être donné au moins six mois avant le terme du bail en location vide, trois mois en location meublée.

Le congé doit impérativement indiquer son motif et comporter certaines mentions spécifiques :

• Pour le congé reprise pour habiter :
  • L’identité et l’adresse du bénéficiaire de la reprise,
  • son lien de parenté avec le bailleur,
  • la justification de l’occupation à titre de résidence principale ;
• Pour le congé pour vendre : le prix et les conditions de la vente projetée afin de permettre au locataire d’un bail non meublé qui le souhaite d’exercer son droit de préemption ;
• Pour le congé pour motif légitime et sérieux, la description précise du manquement reproché au locataire ou des travaux envisagés.

Le congé reprise ou pour vendre d’une location nue doit également être accompagné de la notice d’information des droits du locataire prévue par l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Enfin le congé doit être donné par la personne habilitée : le propriétaire, son mandataire (par exemple, un agent immobilier) ou l’usufruitier (sauf le congé pour vendre qui doit être délivré conjointement avec le nu-propriétaire). A défaut, le congé peut être déclaré non valable.

 

Situation 2:  LE CONGE HORS RESIDENCE PRINCIPALE

Lorsque le logement n’est pas la résidence principale du locataire (résidence secondaire, location saisonnière…), le régime juridique du congé est beaucoup plus souple.

La durée du bail est en principe librement fixée par le contrat. Le bail prend normalement fin à son terme, sans qu’un congé soit nécessaire. (Article 1737 du Code civil)

Si le contrat ne prévoit rien ou si aucun contrat n’a été signé, le bail est à durée indéterminée. C’est le cas également si la location à durée déterminée se poursuit au-delà du terme, avec l’accord du bailleur, par exemple lorsque le locataire reste dans les lieux et que le propriétaire continue de percevoir les loyers. Le bail peut alors être résilié moyennant un préavis raisonnable, déterminé selon les usages locaux. (Artice 1736 du Code civil ; Cass. soc. 05.07.1966) Par exemple, à Paris, le Code du Logis prévoit un congé de 6 semaines à 3 mois ou 6 mois selon la taille du logement.

 

2/ METTRE FIN AU BAIL EN COURS D’EXECUTION

Le bailleur peut également mettre fin au bail avant son échéance, mais uniquement en cas de faute du locataire. Trois options sont envisageables:

 

OPTION 4 – RECOURIR A LA CLAUSE RESOLUTOIRE (Articles 4 et 24 (location nue) et 25-11 (location meublée) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989)

En matière de bail d’habitation (résidence principale ou soumission volontaire à la loi du 6 juillet 1989), certaines fautes du locataire permettent une résiliation de plein droit, c’est-à-dire automatique :

→ Soit, pour tout bail signé ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023 ((loi Kasbarian) article 24-I de la loi du 6 juillet 1989) en cas de :

• Défaut de paiement des loyers ou des charges,
• Défaut de versement du dépôt de garantie,

→ Soit, en cas de clause résolutoire insérée au bail, en cas de :

• Défaut de paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie,
• Défaut de souscription à une assurance des risques locatifs,
• Non-respect de l’obligation d’usage paisible des lieux loués résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive,
• Si elle est instaurée, non-respect de la servitude de résidence principale (Article L 151-14-1 du Code de l’urbanisme).

Pour les locations hors résidence principale, la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que pour les motifs prévus par lequel doit donc la prévoir explicitement.

En pratique, le bailleur doit d’abord faire délivrer un commandement par commissaire de justice, invitant le locataire à respecter ses obligations, et visant expressément la clause résolutoire du bail.

A compter de ce commandement, le locataire dispose d’un délai de six semaines pour se mettre en conformité (Article 24 I de la loi du 6 juillet 1989) ; un mois s’il s’agit d’un défaut de justification de l’assurance (Article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989). Durant ce délai, le propriétaire ne peut qu’attendre.

Le locataire peut saisir le Juge des contentieux de la protection dans ce délai pour :

• Faire opposition au commandement s’il conteste les manquements qui lui sont reprochés,
• Ou demander des délais pour s’exécuter.

S’il ne le fait pas et ne se met pas en conformité, le bail est résilié de plein droit, c’est-à-dire automatiquement.

 

OPTION 5 – LA RESILIATION JUDICIAIRE (Article 1125 du Code civil)

Lorsque le manquement du locataire n’entre pas dans les cas prévus par la clause résolutoire, et est suffisamment grave, le bailleur peut demander au juge de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Aucun commandement préalable n’est imposé par la loi, mais une mise en demeure reste fortement recommandée, notamment pour démontrer une tentative de solution amiable.

 

OPTION 6 – LA RESILIATION UNILATERALE (Article 1226 du Code civil)

Dernière possibilité : le bailleur peut lui-même notifier la résolution du contrat, sur le fondement du droit commun des contrats. C’est un mécanisme en deux temps :

• Il faut d’abord mettre en demeure le locataire d’avoir à cesser son manquement dans un délai raisonnable, notion parfois délicate à apprécier.
• Ensuite, à défaut d’exécution, il faut lui notifier la résolution du bail.

Là encore, le manquement doit être suffisamment grave.

 

 

2E ETAPE :  OBTENIR UNE DECISION DE JUSTICE (procédure judiciaire)

 

Mettre fin au bail ne suffit pas toujours. Si le locataire refuse de quitter le logement, une procédure judiciaire est indispensable.

En effet, la procédure d’expulsion ne peut être réalisée qu’en vertu d’une décision de justice qui l’autorise. (Article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution)

Réaliser une expulsion manu militari expose à des sanctions pénales punie de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende (Article 226-4-2 du Code pénal), outre d’éventuels dommages et intérêts en réparation des préjudices du locataire mis à la porte.

 

Si le locataire n’a pas libéré les lieux malgré le congé, le commandement visant la clause résolutoire signifiés ou la résiliation unilatérale, le bailleur devra donc engager une procédure judiciaire en l’assignant devant le Juge des contentieux de la protection (Article L 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire):

• Afin de faire valider le congé donné pour l’échéance du bail (Options 1, 2 et 3)
• Afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail (Option 4)
• Afin de faire prononcer la résiliation judiciaire du bail (Option 5)
• Afin de faire valider une résiliation unilatérale (Option 6).

A noter : dans certaines situations particulières, d’autres juridictions peuvent intervenir :

• Le Juge aux affaires familiales est compétent pour prononcer l’expulsion du conjoint dans le cadre d’une procédure de divorce (Article 220-1 du Code de procédure civile) ou en cas de violences (Article 515-9 du Code civil).
• Le Conseil de prud’hommes pour ordonner l’expulsion d’un logement de fonction d’un salarié après la rupture de son contrat de travail.

 

En matière de bail d’habitation (résidence principale ou soumission volontaire à la loi du 6 juillet 1989) lorsque la procédure est fondée sur une dette locative, l’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience.

Ce délai permet la réalisation d’une enquête sociale (transmise au juge pour l’audience) destinée à examiner la situation du locataire. (Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour la location nue – Article 26 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour la location meublée)

A l’issue de la procédure judiciaire, le Juge rendra sa décision. Il pourra ordonner l’expulsion du locataire, s’il valide le congé, constate l’acquisition de la clause résolutoire ou prononce la résiliation du bail. L’expulsion est ordonnée contre le locataire et tous occupants « de son chef » c’est-à-dire les personnes vivant avec lui dans le logement.

 

LE ROLE DU JUGE SELON LE TYPE DE RESILIATION

Les pouvoirs du juge varient selon la manière dont il est mis fin au bail. Il convient donc d’en tenir compte pour déterminer le mode de résiliation le plus adapté. Reprenons nos six options :

 

Options 1, 2 et 3 : Le congé à l’échéance du bail

Le juge vérifie la réalité du motif du congé et le respect des obligations légales du bailleur :

• Pour le congé reprise, il vérifie le caractère réel et sérieux de la reprise. Il constate que le logement est occupé à titre de résidence principale (Cass. 3^e, 17.10.2012, n°11-19.090) sauf cause légitime (Cass. 3^e civ., 19.04.2000, n°98-21.124 ; Cass. 3^e civ., 21.02.2001, n°99-12.261 ; Cass. 3^e civ., 13.07.2005, n°04-12.577 : raisons de santé postérieures au congé faisant obstacle à un changement de résidence).
• Pour le congé vente, le juge vérifie la réalité de la vente (et non son opportunité ni le prix fixé).

A noter :  Le juge ne contrôle pas l’opportunité du congé.

Attention : En cas de congé reprise ou de congé vente frauduleux, le bailleur encourt une sanction pénale : amende pouvant atteindre 6.000 € pour une personne physique et 30.000 € pour une personne morale. (Article 15 IV de la loi du 6 juillet 1989)

• Pour le congé pour motif sérieux et légitime, le juge vérifie que le motif est bien réel et légitime, par exemple la réalité des travaux (sur la base de plans, devis, permis de construire). Le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation. Il n’est pas nécessaire que le motif ait perduré le jour où le juge statue ni même le jour de la délivrance du congé. (Cass. 3^e, 17.05.2006, n°05-14.495)

 

Options 4, 5 et 6 : La résiliation en cours de bail

• Pour la clause résolutoire, si les conditions sont réunies, le juge ne peut pas apprécier la gravité du manquement: il doit constater l’acquisition de la clause résolutoire. Toutefois, il peut en neutraliser les effets :

→ Soit en accordant au locataire des délais pour se mettre en conformité, et suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par exemple en cas d’impayés, des délais de paiement peuvent être accordés sur 36 mois maximum à la condition d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.  (Article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989) Ces délais peuvent même lui être accordés d’office par le juge:

– Si le locataire respecte l’échéancier fixé, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

– S’il ne l’est pas, elle reprend automatiquement effet, sans nouvelle décision de justice.

→ Soit en écartant la clause s’il estime qu’elle est mise en œuvre de mauvaise foi par le bailleur, par exemple pour un manquement mineur.

• Pour la résiliation judiciaire, le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation beaucoup plus large. Il examine la gravité de la faute reprochée et vérifie qu’elle persiste au jour où il statue. L’issue est donc plus incertaine pour le bailleur. L’appréciation se fait au cas par cas.

Par exemple, ont notamment été jugés suffisamment graves le fait que le locataire n’occupait plus le logement (Cass . 3^e civ., 06.05.2021, n°20-10.899), ou encore des violences commises par le locataire sur le personnel du bailleur (Cass. 3^e civ., 17.12.2020, n°18-24.823).

• Pour la résiliation unilatérale, le juge vérifiera également la gravité du manquement reproché au locataire. Si le juge estime que l’infraction ne justifie pas la résolution, il peut condamner le bailleur au paiement de dommages et intérêts, voire ordonner la poursuite du bail.

 

Une fois la décision d’expulsion obtenue, il reste à la faire exécuter.

 

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