Une fois qu’il a été mis fin au bail et qu’une décision de justice ordonnant l’expulsion du locataire a été obtenue, le propriétaire doit encore faire exécuter cette décision pour récupérer effectivement son logement.
HÉMÉRA Avocats à Paris 14e – Maître Isabelle MOREAU
Peut-on changer les serrures ? En principe, une expulsion ne peut être réalisée qu’en vertu d’une décision de justice. (Article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution) Procéder soi-même à l’expulsion d’un occupant sans décision de justice constitue un délit pénal passible d’une peine d’emprisonnement de trois ans et de 30.000 € d’amende. (Article 226-4-2 du Code pénal)
Plusieurs étapes doivent donc être respectées avant d’obtenir la libération effective de son logement par l’occupant qui se maintient dans les lieux.
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LA SIGNIFICATION DE LA DECISION DE JUSTICE
Une fois l’expulsion du locataire et des occupants de son chef ordonnée et avant d’engager les mesures d’expulsion, la décision de justice doit être signifiée au locataire par un commissaire de justice. La décision doit être signifiée à chacun des locataires, même lorsqu’ils sont solidaires et vivent dans le même logement. (Cass. civ. 2e, 15.01.2009, n°07-20.472)
Cette signification permet de faire courir le délai d’appel qui est de quinze jours s’il s’agit d’une ordonnance de référé ou d’un mois s’il s’agit d’un jugement au fond. Attention, l’exécution provisoire est de droit, ce qui implique que, sauf recours particulier, l’appel ne suspend pas la procédure d’expulsion.
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LA SIGNIFICATION D’UN COMMANDEMENT D’AVOIR A QUITTER LES LIEUX
Après la signification de la décision de justice, le commissaire de justice doit délivrer au locataire un commandement d’avoir à quitter les lieux.
Ce commandement lui accorde en principe un délai de deux mois pour partir volontairement. (Articles L 411-1 et L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution) Ce délai vise à permettre au locataire de rechercher un nouveau logement, effectuer des démarches auprès des services sociaux, solliciter les dispositifs d’aide existants.
Attention, ce délai de deux mois peut être modifié par le juge pour être :
→ Réduit ou supprimé en cas de mauvaise foi du locataire (refus d’une proposition de relogement, troubles du voisinage, conjoint violent…). (Article L 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution)
→ Allongé jusqu’à trois mois supplémentaires lorsque l’expulsion entrainerait des conséquences d’une exceptionnelle dureté (par exemple en raison des conditions climatiques). (Article L 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution)
Le locataire peut également saisir le Juge de l’exécution afin d’obtenir un délai de grâce compris entre un mois et un an, pour quitter les lieux. (Articles L 412-3 et 4 du Code des procédures civiles d’exécution) Pour statuer, le juge prend notamment en compte :
- La bonne volonté du locataire dans l’exécution de ses obligations (par exemple le règlement des loyers),
- Sa situation personnelle (âge, état de santé, situation familiale, ressources),
- La situation du bailleur,
- Les conditions atmosphériques,
- Les démarches faites pour se reloger.
Le préfet est informé de la procédure d’expulsion. La préfecture peut alors contacter le locataire afin de l’inciter à quitter volontairement les lieux et l’orienter, en cas de difficultés sociales ou familiales, vers les dispositifs d’accompagnement social ou vers la Commission de médiation du droit opposable au logement (DALO). (Article L 412-5 du Code des procédures civiles d’exécution)
A noter : le fait de se maintenir dans le logement malgré une décision de justice définitive et plus de deux mois après un commandement de quitter les lieux constitue une infraction pénale punie de 7.500 € d’amende. (Article 315-2 du Code pénal)
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LA DEMANDE DU CONCOURS DE LA FORCE PUBLIQUE
Que faire si le locataire refuse de quitter le logement ? Si le locataire ne quitte pas volontairement les lieux, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de difficulté.
Il doit ensuite demander au préfet le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion. (Article R 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution)
En principe, l’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des décisions de justice. (Article L153-1 du Code des procédures civiles d’exécution)
L’Etat ne peut refuser cette assistance qu’en cas de risque de trouble à l’ordre public. (CEDH, 02.12.2010, n°6722/05) En cas de refus, exprès ou implicite (en cas d’absence de réponse pendant deux mois à la demande de réquisition faite par le commissaire de justice), la responsabilité de l’Etat peut être engagée :
- Pour faute lourde lorsque le refus est injustifié ;
- Pour rupture de l’égalité des citoyens devant les charges publiques lorsque le refus est justifié (CE, 5e et 4e ss-sect., 16.04.2008, n°300268 ; CE 10e et 9e ss-sect., 16.02.2000, n°147948). Dans ce cas, le bailleur peut demander l’indemnisation de son préjudice correspondant, par exemple la perte d’indemnités d’occupation, une moins-value du bien occupé lors de la vente, hors période de délais et/ou de trêve hivernale.
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LE RENDEZ-VOUS D’EXPULSION
Lorsque le concours de la force publique est accordé, le locataire est informé du jour et de l’heure prévus pour son expulsion.
Toutefois, l’expulsion ne pas intervenir pendant la période de trêve hivernale, soit du 1er novembre au 31 mars. (Article L 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution) Durant cette période, le bailleur peut néanmoins demander et obtenir un jugement d’expulsion, faire signifier la décision, délivrer le commandement de quitter les lieux, seules les mesures d’exécution forcée de l’expulsion étant suspendues.
A l’issue de l’intervention, le commissaire de justice dresse un procès-verbal d’expulsion qui relate les opérations réalisées, décrivant notamment le sort des biens, lequel peut être contesté par la personne expulsée dans un délai d’un mois. (Article R 432-1 du Code des procédures civiles d’exécution)
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LE SORT DES MEUBLES
Que deviennent les meubles après une expulsion ? Une fois l’expulsion réalisée, les meubles laissés dans le logement sont inventoriés par le commissaire de justice. Trois solutions sont possibles : (Articles L 433-1 et R 433-1du Code des procédures civiles d’exécution)
- Les meubles sont remis dans le lieu désigné par la personne expulsée, à ses frais ;
- Ils sont laissés sur place, ce qui empêche le propriétaire de reprendre possession des lieux et l’expose à un risque de réintégration par la personne expulsée, celui-ci devant lui permettre l’accès aux lieux pour récupérer ses objets et effets personnels (Cass. 3e, 09.07.2003, n°01-11.709)
- Ils sont entreposés dans un autre lieu, tel un garde-meubles, aux frais de la personne expulsée.
La personne expulsée a le droit d’obtenir la restitution de ses biens pendant un délai de deux mois de la signification du procès-verbal d’expulsion. A défaut, les biens ayant une valeur marchande peuvent être vendus aux enchères publiques, ceux sans valeur sont réputés abandonnés, le bailleur peut en faire ce qu’il veut.
A noter : les documents personnels sont conservés deux ans par le commissaire de justice.
Enfin, le propriétaire doit penser à informer l’administration fiscale du départ de l’occupant dans le mois. (Article 1686 du Code général des impôts)
CAS PARTICULIER: L’ABANDON DU LOGEMENT PAR LE LOCATAIRE
Lorsqu’un locataire quitte le logement sans résilier le bail, le propriétaire ne peut pas reprendre son logement immédiatement. Il doit engager une procédure simplifiée de constat d’abandon. (Article L 451-1 du Code des procédures civiles d’exécution) La procédure se déroule en plusieurs étapes :
– Il faut d’abord faire signifier, par commissaire de justice, une mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux. (Article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989)
– Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour répondre.
– En l’absence de réponse, le commissaire de justice peut pénétrer dans le logement en faisant procéder à l’ouverture forcée. (Article L 142-1 du Code des procédures civiles d’exécution). Il constatera, par un procès-verbal, l’abandon du logement et des éventuels meubles. C’est le constat de l’état d’occupation.
– Ensuite, le commissaire de justice déposera une requête auprès du juge des contentieux de la protection afin de constater la résiliation du bail pour abandon et d’autoriser la reprise des lieux, la mise en décharge ou la vente judiciaire des meubles abandonnés et la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation.
– La requête et l’ordonnance du juge exécutoire sont signifiées dans un délai de deux mois au locataire, lequel peut faire opposition dans un délai d’un mois. En l’absence d’opposition, le greffe délivre un certificat de non-opposition et le commissaire de justice dressera un procès-verbal de reprise des lieux (ce qui implique qu’il n’y ait personne dans les lieux) de nouveau signifié au locataire.
C’est donc une procédure encadrée qui garantit au locataire le droit de s’exprimer avant que le logement puisse réellement être récupéré.
LE CAS DU SQUAT
Comment expulser un squatteur ? La loi « anti-squat » du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a simplifié l’expulsion des squatteurs.
Qu’est-ce qu’un squat ? Il s’agit de l’introduction et du maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. S’agissant d’une violation de domicile, il ne s’applique pas aux résidences secondaires. Cette procédure ne concerne donc pas les occupants anciennement autorisés à occuper le logement : ancien locataire, ancien salarié privé du logement de fonction, ancien conjoint, ancien propriétaire (saisie immobilière) ou toute personne ayant été volontairement hébergée, à titre amical par exemple.
Le squat est sanctionné pénalement par une peine de 45.000 € d’amende et 3 ans d’emprisonnement. (Article 226-4 du Code pénal)
Dans ce cas, l’expulsion peut intervenir sans décision de justice. Le propriétaire ou le locataire du logement occupé doit mettre en œuvre une procédure administrative et :
→ Déposer plainte ;
→ Prouver que le logement constitue son domicile ;
S’il ne le peut pas parce que les documents sont à l’intérieur du logement, le préfet doit solliciter l’administration fiscale dans les 72 heures pour établir le droit de propriété.
→ Faire constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice.
→ Demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux sous 24 heures au minimum. Cette mise en demeure est notifiée à l’occupant et affichée sur place et en mairie.
→ A l’issue du délai fixé, le préfet fait procéder à l’évacuation forcée du logement.
Dans ce cas, il n’y a donc ni commandement d’avoir à quitter les lieux, ni délai de deux mois pour le faire (Article L. 412-1, alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution), ni application de la trêve hivernale. (Article L. 412-6 du Code de procédure civile d’exécution)
Conclusion
La récupération d’un logement loué ne s’improvise pas. Même après l’obtention d’une décision de justice ordonnant l’expulsion, plusieurs démarches doivent être respectées avant que le propriétaire puisse reprendre possession de son bien. Le non-respect des formalités peut entraîner l’annulation de la procédure et des délais supplémentaires.
La durée de la procédure d’expulsion dépend de nombreux facteurs (délais judiciaires, recours du locataire, trêve hivernale, intervention de la préfecture). En pratique, il faut généralement compter de six à douze mois pour obtenir la décision de justice, deux mois minimum pour tenter d’obtenir un départ volontaire des lieux, parfois plusieurs mois supplémentaires pour obtenir le concours de la force publique.
Face à un locataire récalcitrant, un avocat peut vous assister à chaque étape : fin du bail, procédure devant le juge, suivi de la procédure d’expulsion, démarches auprès de la préfecture, indemnisation.
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