L’indemnité d’occupation est due par l’indivisaire usant privativement du bien même non louable en l’état.
HÉMÉRA Avocats – Me Charlotte HOAREAU
DEFINITION DE L’INDIVISION
L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent des droits de même nature, à parts égales ou inégales, sur un même bien ou sur un même groupe de biens, sans que la part de chacun de ces propriétaires indivis soit matériellement identifiable.
Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires collectivement d’un bien, on dit qu’elles sont en indivision.
L’indivision peut exister dans le cadre d’un achat fait entre personnes non-mariées ou mariées sous le régime de la séparation de biens, d’une succession, d’un divorce ou d’une donation.
Elle peut être légale ou conventionnelle.
INDEMNITE D’OCCUPATION DANS LE CADRE D’UNE INDIVISION
L’article 815-9 du Code civil dispose que :
« Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.
L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. »
La Cour de Cassation a précisé que le fait que la maison occupée privativement par un indivisaire se trouve dans un état de vétusté incompatible avec sa mise en location ne décharge pas l’occupant de son obligation d’indemniser l’indivision. (Cour de cassation, 1ère civ., 03.10.2019, n° 18-20430)
Le simple usage ou la simple occupation privative d’un bien indivis par un indivisaire justifie qu’une indemnité soit due au profit de l’indivision, aucune autre condition n’est exigée par le texte.
Il a déjà été précisé que l’usage ou l’occupation privative générait un droit à indemnité d’occupation pour les autres indivisaires, peu importe que le bien indivis ait été effectivement utilisé (Cour de cassation, 1ère civ., 30.06.2004, n°02-20085) et peu importe que le bien ne soit pas productif de revenus ou susceptible de l’être (Cour de cassation, 1ère civ., 12.05.2010, n°09-65362).
Il s’agit de compenser la renonciation au droit de jouissance des autres indivisaires.
L’évaluation de l’indemnité d’occupation est souverainement appréciée par les juges du fond mais elle doit être déterminée en tenant compte de la valeur locative du bien indivis en comparant la valeur locative du marché pour un bien de même nature.
Il est cependant généralement appliqué sur cette valeur une réfaction de l’ordre de 15 à 30 % pour tenir compte de la précarité de l’occupation, l’occupant ne disposant pas des mêmes droits qu’un locataire bénéficiant d’un bail d’habitation et notamment compte-tenu de l’article 815 du Code civil qui dispose que : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. ».
Il est à noter que la demande de versement d’une indemnité d’occupation se prescrit par cinq ans (article 815-10 du Code civil) et que dès lors, il convient de former une demande avec un acte interruptif de prescription pour ne pas perdre vos droits.
En revanche, l’héritière bénéficiaire d’un contrat de bail conclu avec son père décédé, n’est redevable que du loyer convenu et non d’une indemnité d’occupation à ses coindivisaires. (Cass. 1ère civ., 18.03.2020, n°19-11.206)
L’indivisaire qui occupe privativement le bien peut obtenir le remboursement de la taxe d’habitation par ses coïndivisaires proportionnellement à leurs droits dans l’indivision l’car il s’agit d’une dépense permettant la conservation de l’immeuble indivis. (Cass. 1ère civ., 10.02.2021, n°19-20.957)
