Grande réforme (Le Meur) des locations en meublé de tourisme: davantage de formalités et de contrôle.
La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Certaines de ses dispositions seront applicables au plus tard le 20 mai 2026.
HÉMÉRA Avocats à Paris 14e – Maître Isabelle MOREAU
DE QUOI PARLONS-NOUS?
Les meublés de tourisme sont définis par l’article L 324-1-1 I du Code du tourisme : ce « sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. »
Ne sont donc pas concernées :
- Les chambres privées chez l’habitant (elles ne sont pas à la disposition exclusive du locataire),
- Les chambres d’hôte (qui offrent, en plus, un service para-hôtelier type accueil, petit-déjeuner…),
- Les locations d’habitation (puisque ce sont des logements permanents).
AI-JE LE DROIT DE LOUER MON LOGEMENT OU MON LOCAL ?
1. SUIS-JE PROPRIETAIRE OU LOCATAIRE ?
→ Si je suis propriétaire, il n’y a pas de difficulté particulière puisque cette qualité me donne le droit d’administrer mon bien comme je l’entends. Je peux donc le mettre en location.
A noter : En indivision, ce type de location requiert la majorité des deux tiers des indivisaires. (Article 815-3 du Code civil)
→ Si je suis locataire, je dois vérifier que mon bail m’autorise à sous-louer mon logement. Deux cas sont possibles selon mon type de location :
- Dans le parc privé, je dois demander à mon bailleur l’autorisation (écrite) de sous-louer mon logement. (Article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) L’autorisation porte sur le principe de la sous-location, mais également sur son montant qui ne doit pas dépasser le loyer principal.
- En revanche, si je loue un logement social, la sous-location est strictement interdite. (Article L 442-3-4 du Code de la construction et de l’habitation)
Les sanctions : Le non-respect de cette autorisation préalable du bailleur pour un logement privé ou l’interdiction de sous-location pour un logement social expose :
– Au risque de résiliation de son bail et d’expulsion de son logement ; (Cass. 3e, 22.06.2022, n°21-18.612)
– Au risque d’avoir à restituer la totalité des sommes perçues. (Articles 548 et 549 du Code civil ; Cass. 3e, 12.09.2019, n°18-20.727 ; Cass. 3e civ., 15.02.2023, n°21-25.542)
2. MON BIEN SE SITUE-T-IL DANS UN BATIMENT INDIVIDUEL OU DANS UN IMMEUBLE COLLECTIF ?
→ Vérifier le règlement de copropriété de son immeuble
Si le logement à louer se situe dans une copropriété, il est indispensable de consulter le règlement de copropriété pour vérifier si la location en meublé de tourisme est ou non autorisée. (Article 8 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965)
Plus précisément, il faut examiner la clause de destination de l’immeuble. Avec cette difficulté que la plupart des règlements de copropriété sont anciens et utilisent des termes variés tels que « occupation exclusivement bourgeoise », « professions libérales admises », « commerces interdits », etc. Il faut donc se livrer à une appréciation au cas par cas.
Et même lorsque le libellé est plutôt clair, il faut également savoir comment apprécier la nature de l’activité.
Par exemple, récemment, dans une copropriété qui n’autorise les activités commerciales qu’au rez-de-chaussée, la Cour de cassation a admis une location meublée de tourisme dans les étages. Cette décision est a priori étonnante puisque la location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale. Toutefois, pour qualifier l’activité, la Cour de cassation ne se base pas sur le régime fiscal applicable, mais sur les prestations fournies par le loueur. Ici, elle a retenu une activité civile au motif que les prestations accessoires proposées (ici le ménage, le transfert aéroport et le petit-déjeuner qui étaient optionnels) étaient mineures « et ne revêtaient pas le caractère d’un service para-hôtelier ». (Cass. 3e civ., 25.01.2024, n°22-21.455)
A noter : Les critères d’un service para-hôtelier sont définis fiscalement comme « au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ; » (Article L 261 D du Code général des impôts)
Les futurs règlements de copropriété devront obligatoirement comporter une clause prévoyant l’autorisation ou l’interdiction des locations en meublé de tourisme dans l’immeuble. (Article 8-1-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965)
A noter : Les règlements de copropriété existants – mais uniquement ceux qui interdisent déjà toute activité commerciale en dehors des locaux commerciaux de l’immeuble – peuvent être modifiés et interdire la mise en location meublée touristique des résidences secondaires, ce à la majorité des deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés. (Article 26 d de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965) Il s’agit donc un assouplissement des règles de vote, l’unanimité n’est plus exigée.
→ Informer le syndic
Dans tous les cas, en copropriété il faut désormais en informer le syndic. Il devra ensuite inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale un « point d’information relatif à l’activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété ». (Article 9-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965)
L’objectif officiel est de limiter les conflits de voisinage en permettant d’identifier les meublés de tourisme, et donc de savoir à qui s’adresser en cas de gêne. S’il est permis de penser que cette nouvelle obligation nourrisse, au contraire, les conflits de voisinage, elle peut cependant en réduire les nuisances, tels l’encombrement des parties communes, les allers et venues des locataires.
3. QUELLES SONT LES DEMARCHES A EFFECTUER AUPRES DE MA COMMUNE ?
1ER CAS : JE SOUHAITE LOUER MA RESIDENCE PRINCIPALE
Définition : La résidence principale est un logement occupé au moins huit mois par an. Il existe trois dérogations : si l’on justifie de raisons de santé, d’obligations professionnelles ou encore d’un cas de force majeure. (Article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989)
La fin du régime déclaratif : Aujourd’hui, le principe est une simple déclaration préalable auprès du maire de la commune dans laquelle se situe le bien. Avec des exceptions puisque s’il s’agit de la résidence principale du loueur, il n’y pas de déclaration, sauf dans les grandes villes et zones tendues où il existe une formalité plus poussée, à savoir l’enregistrement. Cet enregistrement va être généralisé auprès d’un téléservice national. La déclaration avec enregistrement va donc s’appliquer partout avant le 20 mai 2026. Le loueur devra indiquer si le bien loué constitue sa résidence principale. Si c’est le cas, il devra, en plus de le déclarer, désormais en justifier en communiquant notamment son avis d’impôt sur les revenus. (Article L 324-1-1 III alinéa 1 du Code du tourisme)
Donc nous passons d’un système déclaratif avec un but de recensement à un système d’enregistrement avec un but de contrôle. L’objectif est de permettre à la commune de vérifier le respect du plafond du nombre de jours de location autorisé pour les résidences principales et de lutter contre la fraude de loueurs qui déclarent louer en résidence principale des résidences en réalité secondaires.
En effet, la location de sa résidence principale est limitée à 120 jours maximum par an, sauf obligation professionnelle (par exemple, une expatriation), raison de santé (telle une convalescence dans une établissement spécialisé) ou cas de force majeure (cela a été retenu pour confinement à l’étranger). (Article L 324-1-1 IV alinéa 1 du Code du tourisme) Ce plafond peut désormais être baissé à 90 jours par an si la commune le décide, ce qui est le cas à Paris par exemple. (Article L 324-1-1 IV alinéa 2 du Code du tourisme)
La déclaration faite pour l’enregistrement doit être mise à jour en cas de changement de situation et renouvelée à l’issue d’un délai qui sera fixé par décret. (Article L 324-1-1 III alinéa 4 du Code du tourisme)
En pratique, un numéro d’enregistrement est délivré et doit obligatoirement figurer sur les annonces de location (un numéro par logement).
Les sanctions :
→ Concernant l’enregistrement, la commune aura d’ici le 20 mai 2026 le pouvoir de prononcer directement des amendes administratives allant jusqu’à 10.000 € en cas de défaut de déclaration et 20.000 € en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement. (Article L 324-1-1 V alinéa 4 du Code du tourisme)
→ Concernant le plafond de jours de mise en location, son dépassement est sanctionné par une amende civile (contrairement à l’amende administrative, elle ne peut pas être prononcée directement par la commune, mais doit l’être par le tribunal qui doit être saisi à cet effet) de 15.000 € maximum. (Article L 324-1-1 IV alinéa 4 du Code du tourisme)
2E CAS : LE BIEN QUE JE SOUHAITE METTRE EN LOCATION N’EST PAS MA RESIDENCE PRINCIPALE
Il peut s’agir de ma résidence secondaire, un local commercial, ou encore ma résidence principale si je veux la louer plus de 120 voire 90 jours par an, selon la réglementation de ma commune.
A noter : Les communes situées en zone tendue (définies par décret n°2023-822 du 25 août 2013) ou ayant un taux de résidences secondaires de plus de 20%, pourront soumettre les nouvelles constructions à une servitude de résidence principale. (Article L 151-14-1 alinéa 1 du Code de l’urbanisme) Sanction : Le maire pourra mettre en demeure l’occupant d’occuper le logement à titre de résidence principale, sous astreinte pouvant aller jusqu’à 1.000 € par jour et dans la limite d’un plafond de 100.000 €. (Article L 481-4 du Code de l’urbanisme). La location meublée touristique restera possible dans la limite du nombre de jours autorisés par la commune, soit entre 90 et 120 jours maximum par an.
La location meublée de tourisme des locaux hors résidence principale constitue un changement d’usage. (Article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation) Ce changement d’usage peut être soumis à autorisation. Cette obligation de se faire autoriser un changement d’usage existe déjà dans les communes de plus de 200.000 habitants, en petite couronne et dans certaines zones tendues qui ont décidé de l’exiger. Elle va être étendue d’ici le 20 mai 2026 à toutes les communes qui pourront choisir de l’imposer sur délibération motivée du conseil municipal. (Article L 324-1-1 IV bis du Code du tourisme) Dans ce cas, en plus de l’enregistrement, je dois faire une demande de changement d’usage. L’autorisation peut être donnée :
-A titre temporaire selon des critères portant sur la durée du contrat, les caractéristiques du local, sa localisation.
Cette autorisation temporaire peut désormais être accordée aux personnes morales, donc aux SCI, ce qui n’était pas le cas avant la loi Le Meur. (Article L 631-7-1 A alinéa 1 du Code de la construction et de l’habitation)
Une autre nouveauté : les quotas. Ils existaient déjà à Saint Malo et à Val d’Europe par exemple, qui limitent le nombre de logements touristiques sur leur territoire ou encore le nombre de logements meublés de tourisme par foyer. Les communes doivent définir des critères de sélection transparents pour éviter « l’effet premier venu, premier servi ». L’autorisation est donnée pour moins de cinq ans. (Article L 631-7-1-A alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation)
– L’autorisation peut également être permanente. Dans ce cas, elle peut être subordonnée à une compensation (laquelle est obligatoire en cas de quotas). La compensation est l’obligation de transformer en habitation des locaux qui ont un autre usage. (Article L 631-7-1 alinéa 1 du Code de la construction et de l’habitation) Elle peut prendre la forme d’une compensation matérielle : je réalise moi-même la transformation d’un autre local, ou une compensation financière c’est-à-dire en payant une autre personne, par exemple un bailleur social, pour qu’elle transforme un local commercial en logement.
L’autorisation est en principe accordée à titre personnel, sauf si elle est soumise à compensation, auquel cas, elle est attachée au local. (Article L 631-7-1-A alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation)
Le nouvel usage du local doit être conforme, s’il y a lieu, au règlement de copropriété. (Article L 631-7-1-A alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation)
De plus, le logement doit respecter les normes de décence énergétique avec désormais un diagnostic de performance énergétique compris entre A et E, et à partir de 2034 A à D. (Article L 631-10 I du Code de la construction et de l’habitation) Ce, sous peine d’amende administrative de 5.000 € par local. Le loueur est obligé de communiqué à la commune qui le lui demande, le diagnostic technique, ce sous un délai de 2 mois, sous peine d’astreinte administrative de 100 € par jour de retard. (Article L 324-2-2 alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation)
Le changement d’usage nourrit un contentieux important, notamment à Paris. Pour prouver que le local était soumis à une autorisation de changement d’usage, la commune doit démontrer qu’il était affecté comme logement, effectivement habité ou même vacant :
- entre 1970 et 1976 ;
- ou bien à un moment donné pendant les 30 dernières années ;
- ou encore si la construction ou les travaux faits depuis le 1er janvier 1970 ont été autorisés pour un usage d’habitation ;
Tout cela, à moins que le local ait ensuite bénéficié d’une autorisation de changement de destination (la vocation du bien selon le Code de l’urbanisme) et d’usage (son utilisation selon le Code de la construction et de l’habitation). (Article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation)
L’objectif étant de protéger l’habitat, les sanctions sont fortes. Si la commune parvient à prouver l’usage illicite du bien (et c’est à elle de le faire, ainsi que le prévoit l’article L631-7 alinéa 3 du Code de la construction et de l’habitation), je risque :
– Une amende civile jusqu’à 25.000 € (Article L 324-1-1 V alinéa 5 du Code du tourisme)
– Une amende civile qui passe, avec la loi Le Meur, de 50 à 100.000 € par local irrégulièrement transformé (Article L 651-2 alinéa 1 du Code de la construction et de l’habitation)
A noter : Dans les deux cas, il s’agit d’une amende maximale et civile : elle doit donc être prononcée par le Tribunal qui doit être saisi par la Commune. Mais la procédure prévue est une procédure accélérée. (Articles L 324-1-1 V alinéa 6 du Code du tourisme et L 651-2 alinéa 1 du Code de la construction et de l’habitation)
– Une injonction de retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, sous astreinte de 1.000 €/ jour et par mètre carré de local irrégulièrement transformé. En cas de résistance, l’expulsion des occupants et la réalisation d’office des travaux par ma commune à mes frais. (Article L 651-2 alinéa 3 du Code de la construction et de l’habitation)
– La nullité du contrat de location ou de vente si j’ai loué ou vendu mon bien. (Article L 631-7 alinéa 7 du Code de la construction et de l’habitation)
– En cas de fausse déclaration intentionnelle ou de dissimulation de locaux soumis au changement d’usage, une peine d’un an d’emprisonnement et 80.000 € d’amende (pénale) outre l’expulsion des occupants. (Article L 651-3 du Code de la construction et de l’habitation)
Le risque de sanction est sérieux car les moyens de contrôle sont importants.
D’IMPORTANTS MOYENS DE CONTROLE
→ D’abord auprès du loueur:
La commune peut, jusqu’à la fin de l’année suivante, demander au loueur le nombre de jours de location de son meublé de tourisme. (Article L 324-1-1 IV alinéa 3 du Code du tourisme) Il doit lui répondre sous un mois, sous peine d’amende civile qui passe de 10 à 15.000 € maximum. (Article L 324-1-1 IV alinéa 4 du Code du tourisme)
→ Ensuite auprès des intermédiaires (agences, plateformes…)
La commune peut notamment demander, jusqu’à la fin de l’année suivante, le nombre de jours loués (Article L 324-2 II alinéa 1 du Code du tourisme) qui doivent lui être communiquées sous peine d’amende de 50.000 € par meublé de tourisme objet du manquement. (Article L 324-2 III alinéa 2 du Code du tourisme)
LES MEUBLES DE TOURISME, IL EN FAUT MAIS PAS TROP
L’objectif de la législation est de favoriser le logement permanent, tout en permettant le développement touristique des territoires.
Pour cela, la loi accroît considérablement les pouvoirs des communes avec la généralisation de la procédure d’enregistrement, la possibilité de mettre en place un régime d’autorisation, d’instaurer des quotas et de limiter les durées de location. Elle renforce leurs pouvoirs de contrôle et de sanctions avec de nombreuses peines d’amende réévaluées.
Il est donc préférable de systématiquement consulter sa commune avant une mise en location, pour vérifier les conditions et les formalités applicables. Si sa réponse ne vous convient pas, consultez votre avocat !
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