RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL : POURQUOI, QUAND ET COMMENT ?

Au terme de son bail commercial, le locataire a souvent intérêt à en demander le renouvellement pour mettre fin au contrat en cours et faire naître un bail pour une nouvelle durée de neuf ans.

HÉMÉRA Avocats – Me Isabelle MOREAU

 

LOCATAIRE D’UN BAIL COMMERCIAL : POURQUOI DEMANDER LE RENOUVELLEMENT ?

Article L 145-9 du Code de commerce

Le bail commercial, le plus souvent d’une durée de neuf années, ne prend pas automatiquement fin à la date d’échéance prévue par le contrat de location, mais se poursuit sans qu’il soit nécessaire de signer un acte : il est tacitement prolongé.

Toutefois, le locataire peut avoir intérêt à demander le renouvellement de son bail ; renouvellement qui va mettre fin au bail en cours et faire entrer en vigueur un nouveau bail pour une durée de neuf ans :

→ Afin d’obtenir la réduction du loyer si la valeur locative des locaux est inférieure au loyer résultant de la variation de l’indice prévu ;

→ Afin d’éviter que le bail ne dépasse la durée de 12 années qui permettrait au bailleur d’obtenir le déplafonnement du loyer et donc sa fixation à la hausse si la valeur locative est plus élevée que le loyer résultant de la variation de l’indice prévu. (Article L 145-34 du Code de commerce)

→ Dans la perspective d’une cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail, car pour s’engager l’acquéreur préférera avoir la certitude du renouvellement du bail et du montant du loyer renouvelé.

 

AI-JE DROIT AU RENOUVELLEMENT DE MON BAIL ?

Articles L 145-1 et L 145-8 du Code de commerce

Le droit au renouvellement du bail commercial est d’ordre public, ce qui signifie qu’aucune clause du bail ne peut y faire échec. (Article L 145-15 du Code de commerce)

Toutefois, pour avoir droit au renouvellement de son bail commercial, le locataire doit satisfaire certaines conditions cumulatives, à savoir :

 

1/ Remplir les conditions d’application du statut des baux commerciaux :

  • Avoir conclu un contrat de location portant sur les locaux en contrepartie du paiement d’un loyer ;
  • Y exploiter un fonds de commerce ;
  • Être immatriculé au Registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers (sauf si les parties se sont volontairement soumises au statut des baux commerciaux : Cass. 3e, 28.05.2020, n°19-15.001).

 

2/ Être propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux loués.

Notamment :

  • Ont droit au renouvellement de leur bail : le locataire nu-propriétaire, le locataire qui place son fonds de commerce en location-gérance, le locataire principal qui sous-loue une partie des locaux loués ;
  • N’ont pas droit au renouvellement du bail : le locataire-gérant, le locataire principal qui sous-loue la totalité des locaux loués.

 

3/ Exploiter effectivement le fonds de commerce depuis les trois dernières années.

Précisions :

  • Le fonds peut fermer pendant les périodes usuelles de congés;
  • Attention au changement d’activité intervenu dans les lieux qui ne permet un droit au renouvellement du bail que s’il est autorisé ;
  • Le fonds de commerce peut être vendu pendant cette période : les durées d’exploitation du vendeur et de l’acquéreur se cumulent.

Dérogation : le locataire peut être dispensé de cette condition s’il justifie d’un motif légitime de non-exploitation de son fonds de commerce. Par exemple, peuvent justifier une fermeture :

  • L’état de santé du locataire (et non d’un proche) à la condition qu’elle soit seulement provisoire ;
  • Le décès du locataire mais seulement si le fonds n’est plus exploité pendant une durée raisonnable ;
  • La période d’observation résultant de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire ; mais pas d’une liquidation judiciaire sauf si la cession des actifs de l’entreprise a été ordonnée, auquel cas il peut y avoir interruption de l’exploitation le temps des opérations de cession ;
  • La faute du bailleur tel un défaut d’exécution de son obligation de réparation qui aurait entraîné une dégradation des locaux les rendant inexploitables.

 

 

QUAND DEMANDER LE RENOUVELLEMENT DE SON BAIL ?

Article L 145-10 du Code de commerce

 

Le locataire peut demander le renouvellement de son bail commercial :

→ Soit dans les 6 mois qui précèdent l’échéance du bail (si la demande de renouvellement est faite avant, le bailleur peut invoquer son irrégularité).

Le renouvellement prendra effet le lendemain de l’échéance du bail.

Par exemple, si le bail se termine le 16 mai, la demande de renouvellement prendra effet le 17 mai

→ Soit, à tout moment après l’échéance du bail (c’est-à-dire en période de tacite prolongation).

Le renouvellement prendra effet au 1er jour du trimestre civil suivant la demande.

Par exemple, une demande de renouvellement signifiée le 25 août prendra effet le 1er octobre

 

Précision : si la demande de renouvellement se croise avec le congé avec offre de renouvellement émis par le bailleur : la demande du locataire l’emporte sur le congé du bailleur si elle prend effet à une date antérieure.

 

 

COMMENT DEMANDER LE RENOUVELLEMENT DE MON BAIL ?

Article L 145-10 du Code de commerce

 Par qui ? La demande est faite au nom du locataire ou de chaque locataire s’il y en a plusieurs.

A qui ? La demande est faite au propriétaire ou bien à son gérant s’il en a un.

Sous quelle forme ? Par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier ; à moins qu’il ne s’accorde avec le bailleur pour un renouvellement amiable par la signature d’un bail renouvelé.

Avec quelles mentions ? Avec la reproduction de l’article L 145-10 alinéa 4 du Code de commerce, sous peine de nullité de la demande.

 

COMMENT LE BAILLEUR PEUT-IL REAGIR ?

Article L 145-10 du Code de commerce

 A réception de la demande de renouvellement du bail par son locataire, le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour prendre position :

1/ Acceptation. Le bailleur accepte expressément le principe du renouvellement.

A noter, il peut saisir l’occasion pour demander une augmentation du loyer (laquelle, si elle n’est pas acceptée par le locataire, ne sera applicable que sur décision de justice mais rétroactivement, à partir de la date de renouvellement du bail).

2/ Silence. Si le bailleur ne répond pas dans le délai de trois mois, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

A noter, il conserve le droit de demander la modification du loyer, mais, et sous réserve qu’elle soit justifiée, l’augmentation ne pourra prendre effet qu’à compter de sa demande.

3/ Refus. Le bailleur peut refuser par acte d’huissier de justice, dans le délai de trois mois, le renouvellement :

  • Avec une offre d’indemnité d’éviction
  • Ou sans indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime (sévère infraction du locataire à ses obligations).

 

Points d’attention :

Droit de rétractation au profit du bailleur :

Le bailleur qui a accepté (expressément ou tacitement) le renouvellement du bail, peut se rétracter ultérieurement et pendant le délai de prescription de deux ans, en cas de motif grave et légitime dont il aurait connaissance postérieurement.

Droit de dénégation au profit du bailleur :

Le bailleur peut également dénier le droit au renouvellement de son locataire si ce dernier n’a pas droit à l’application du statut des baux commerciaux.

Droit d’option au profit du locataire et du bailleur :

S’ils ne sont pas d’accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, bailleur et locataire bénéficient également du droit de renoncer au renouvellement du bail.

L’option doit être exercée, sans condition de forme particulière, au plus tard un mois après une décision judiciaire définitive de fixation du loyer.

 

QUELS SONT LES EFFETS DU RENOUVELLEMENT ?

Le bail est renouvelé aux clauses et conditions du bail précédent, pour une nouvelle durée de 9 ans.

Par exception, il doit être mis à jour en cas de modification de la loi. Notamment avec la réforme Pinel (2014), certaines clauses sont devenues obligatoires, d’autres interdites.

Il peut y avoir une discussion sur le montant du loyer du bail renouvelé.

 

Sur le même thème:

En VIDEO (3 min.) DIS-MOI MAITRE n°5: Pourquoi, quand et comment demander le renouvellement d’un bail commercial ?

Les conditions d’application du statut des baux commerciaux

Le départ à la retraite du locataire d’un bail commercial

La révision et l’indexation du loyer du bail commercial

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