VENTE IMMOBILIERE: FISCALITE

Etape n°5 – Paiement des frais de la vente :  fiscalité à la charge du vendeur (impôt sur la plus-value) et de l’acquéreur (droits d’enregistrement et frais de notaire).

HÉMÉRA Avocats – Me Isabelle MOREAU

 

L’IMPOSITION DU VENDEUR SUR LA PLUS-VALUE

Articles 150 A bis et suivants, 200 B et 1609 nonies G du Code général des impôts

 

→ CAS DANS LEQUEL L’IMPOT SUR LA PLUS-VALUE EST DU

 

Le vendeur peut être soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière si :

  • Le prix de vente, duquel on déduit les frais de cession, les dépenses de travaux d’agrandissement, d’amélioration… sur factures ou au forfait de 15% du prix

Est supérieur

  • Au prix d’achat, majoré des frais d’acquisition, c’est-à-dire les droits d’enregistrement et les frais de notaire ou un forfait de 7,5%. (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20)

 

→ MONTANT DE L’IMPOT SUR LA PLUS-VALUE

 

Le montant de la plus-value est calculé après application d’un abattement pour durée de détention :

Durée de détention Taux d’abattement par année de détention

        (impôt sur le revenu)

Taux d’abattement par année de détention
( prélèvements sociaux)
Moins de 6 ans 0 % 0 %
De la 6e à la 21e année 6 % 1.65 %
22e année révolue 4 % 1.60 %
Au-delà de la 22e année Exonération 9 %
Au-delà de la 30e année Exonération Exonération

 

La plus-value est doublement taxée :

  • au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %
  • au titre des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %
  • voire à une taxe complémentaire de 2 à 6 % du montant de la plus-value après application de l’abattement, qui s’applique sur les plus-values immobilières d’un montant supérieur à 50.000 €.

 

LES CAS D’EXONERATION DE L’IMPOT SUR LA PLUS-VALUE 

Article 150 U II du Code général des impôts

 

Sont exonérées d’impôt sur la plus-value les ventes suivantes:

 

1/ La vente de la résidence principale

Et de ses dépendances immédiates et nécessaires à l’habitation

Par exemple, cave, garage situé à moins d’1 km, chambre de bonne, même vendus à des acquéreurs différents

Mais pas la portion de terrain à bâtir qui dispose d’un accès indépendant même si l’acte de vente mentionne qu’il est indissociable de l’habitation. (CAA Marseille, 22.04.2021, n°19MA00832)

 

Notion de résidence principale :

 

L’administration fiscale exige souvent un délai minimal d’occupation à titre de résidence principale :

« Dans un contexte économique normal, un délai d’une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d’agences immobilières, etc.). » (BOI-RFPI-PVI-10-40-10)

 

Mais, les tribunaux rappellent la loi n’impose pas de durée minimale d’occupation de la résidence principale.

Par exemple, la qualité de résidence principale a été reconnue à un bien occupé seulement pendant 4 mois car le juge a constaté :

→ une consommation d’eau cohérente avec la composition de la famille occupant le logement, comparable à celle qu’elle avait dans son précédent logement ;

→ que la famille n’a pas disposé d’un autre logement au cours de la période en cause.

Et ce, même si le compromis de vente de cet immeuble a été signé dès son installation. (CAA Lyon, 19.08.2021, n° 19LY01666)

En revanche, un bien n’a pas été reconnu comme résidence principale malgré :

son assurance comme résidence principale

et la mention par l’acte de vente de la domiciliation du vendeur dans ce bien

Car :

la déclaration d’impôt sur le revenu du vendeur mentionnait l’adresse d’un autre logement,

le bien était imposé à la taxe d’habitation en tant que résidence secondaire,

le compte bancaire du vendeur portait l’adresse d’un autre logement,

les factures de travaux ainsi que les avis d’échéance du contrat d’assurance du bien étaient envoyés à cette autre adresse. (CAA Lyon, 15.10.2019, n°18LY01313)

 De même, si la consommation d’eau ou d’électricité est insuffisante, le bien n’est pas reconnu comme résidence principale. (CAA Versailles 28.09.2021, n°19VE02484 et n°19VE02485 ; CAA Nantes, 01.04.2021, 19NT03708)

 

Il y a donc une analyse faite au cas par cas : c’est l’effectivité de la résidence principale qui compte, plus que sa durée.

 

De plus, l’exonération de plus-value est applicable même si le vendeur a déjà quitté sa résidence principale depuis sa mise en vente, à la condition que la vente intervienne dans des délais normaux (de un à deux ans). (BOI-RFPI-PVI-10-40-10)

Par exemple, le vendeur qui met 18 mois à vendre sa résidence principale est en droit de bénéficier de l’exonération car il justifie avoir fait le nécessaire pour la mise en vente du logement, notamment par le mandat donné à une agence immobilière, la signature d’une promesse de vente et le délai pris pour la division cadastrale de l’immeuble. (CAA Bordeaux, 06.05.2021, n°19BX04551)

 En revanche, l’exonération a été refusée à un vendeur qui a quitté son logement depuis plus de deux ans, car il ne justifie pas ne pas avoir été en mesure de le vendre avant, faute de prouver que les travaux qu’il a réalisés dans le bien pendant ce délai auraient été utiles pour le revendre plus rapidement. (CAA Marseille 16.02.2021 n° 19MA04636)

 

Et même si le logement est occupé, mais uniquement par le futur acquéreur.

A noter : si la vente n’aboutit pas, l’acquéreur ne peut pas se prévaloir d’un bail d’habitation pour rester dans les lieux, son occupation étant précaire. (Cass. 3e civ., 06.05.2021, n°20-10.992)

 

L’exonération s’applique à l’associé de SCI qui occupe le bien à titre de résidence principale.

Elle bénéficie également à l’époux, le partenaire de PACS ou le concubin séparé ou divorcé qui a quitté le logement, si son conjoint est resté jusqu’à la mise en vente et que le bien est vendu dans un délai normal. (BOI-RFPI-PVI-10-40-10)

 

2/ La vente d’un droit de surélévation ;

3/ L’échange d’un bien dans le cadre de certaines opérations de remembrement ;

4/ La vente d’un bien à un organisme en charge du logement social ;

5/ La vente d’un bien à un opérateur privé qui s’engage à réaliser des logements sociaux;

6/ La vente d’un logement situé en France un non-résident ;

7/ La vente de biens pour un prix inférieur ou égal à 15.000 € pour une personne seule, 30.000 € pour un couple ;

8/ La vente de biens réalisées à l’occasion de la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans ;

9/ La vente d’un bien dans le cas de son expropriation à condition de remployer l’indemnité pour l’acquisition ou la construction d’un ou plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois ;

10/ La vente par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions ;

11/ La vente par des retraités ou invalides de condition modeste ;

12/ La vente par une personne résidant dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés dont le revenu fiscal de référence est égal ou inférieur à 25.839 € ;

13/ La vente du logement par un vendeur qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des 4 années précédant la cession et qui remploie le prix de cession dans les 2 ans suivant la vente, pour l’acquisition ou la construction de son habitation principale. Attention : l’acte de vente doit obligatoirement comporter certaines mentions. (CAA Paris, 22.09.2021, n°19PA04162)

 

 

COTE ACQUEREUR: DROITS D’ENREGISTREMENT ET FRAIS DE NOTAIRE

 

L’acquéreur, quant à lui, est redevable des :

  • Droits d’enregistrement : de 7 à 8% du prix de vente (lequel peut inclure la commission d’agence si elle est à la charge du vendeur) selon les départements (il y a une part pour le département, pour la commune et pour l’Etat)
  • Frais de notaire : rémunération dégressive de 3,870 à 0,799 % du prix de vente. (Voir le simulateur de l’ANIL)

 

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