Etape n°2 – Signature de la promesse: même si ce n’est pas obligatoire, idéalement le vendeur et l’acquéreur vont formaliser leur accord par un avant-contrat: une promesse de vente qui va fixer les étapes permettant d’aboutir à la vente.
HÉMÉRA Avocats – Me Isabelle MOREAU
L’avant-contrat peut revêtir 2 formes :
- Soit une promesse unilatérale de vente
- Soit une promesse synallagmatique, ce qu’on appelle plus communément le compromis de vente.
Le choix est important car ils n’ont pas les mêmes conséquences juridiques.
Attention, le juge peut toujours requalifier le contrat conclu : c’est l’intention des parties qui prévaut toujours sur son intitulé.
LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE
Est un engagement du propriétaire à vendre son bien à l’acquéreur.
Il le réserve pendant un certain délai.
L’acquéreur a donc une option d’achat.
La promesse unilatérale de vente est donc utilisée lorsque l’acquéreur n’est pas certain de vouloir acquérir.
L’option d’achat doit être exercée dans un certain délai :
- Si un délai est fixé par la promesse et que l’option n’est pas levée à son terme, la promesse est caduque, à moins que les parties décident d’une prorogation (souvent le cas lorsque des documents sont attendus)
- S’il n’y a pas de délai, le promettant peut mettre en demeure le bénéficiaire d’exercer son option dans un délai raisonnable.
Etant précisé que si rien ne se passe, le délai d’option se prescrit par 5 ans.
Il n’y pas de forme spécifique pour la levée de l’option mais elle doit être non équivoque.
Il reste préférable de prévoir une preuve par écrit pour éviter toute difficulté.
La levée de l’option est irrévocable.
Sauf si elle porte sur l’achat d’un immeuble neuf à usage d’habitation, où le bénéficiaire dispose d’un délai de rétractation de 7 jours. (Article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation)
Pendant ce délai, le vendeur bloque son bien.
En contrepartie, une indemnité d’immobilisation est souvent prévue.
En pratique, elle correspond de 5 à 10% du prix de vente.
Elle correspond à la contrepartie de l’engagement de vendre pris par le promettant ; c’est le prix de la promesse, le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire :
- Si le bénéficiaire décide de ne pas acheter, le promettant la conserve ;
- S’il y a une condition suspensive d’obtention de prêt et que le prêt n’est pas obtenu dans le délai fixé, l’indemnité doit être restituée au bénéficiaire (Article L 313-41 du Code de la consommation) ;
- S’il est obtenu dans le délai et que le bénéficiaire ne lève pas l’option, l’indemnité est due ;
- S’il achète, elle est imputée sur le prix de cession.
Effets :
Depuis la réforme de 2016 (Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations), le promettant ne peut pas rétracter sa promesse de vente :
- Tant s’agissant des promesses conclues depuis 2016 (Article 1124 du Code civil) ;
- Que pour les promesses antérieures (revirement de jurisprudence : Cass. 3e civ., 20.10.2021, n°20-18.514, BC III et Cass. com., 15.03.2023, n°21-20.399), sauf stipulation contraire.
Si le bénéficiaire lève l’option après la rétractation du promettant, la vente est parfaite.
La vente se forme donc en principe au jour de la levée de l’option par le bénéficiaire.
Mais souvent la promesse reporte le transfert propriété et l’entrée en jouissance au jour de la réitération par acte authentique et du paiement complet du prix.
LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE
Crée des obligations réciproques définitives, c’est -à-dire que si les conditions prévues sont remplies, le vendeur s’engage à vendre et l’acquéreur s’engage à acheter.
L’engagement des parties est ferme dès lors que les conditions suspensives sont réalisées.
Par exemple, conditions suspensives d’obtention d’un financement du prix d’achat, d’un permis de construire, du non-exercice du droit de préemption par la commune.
S’il y a un délai et que les conditions ne sont pas réalisées dans ce délai, il y a une caducité automatique de la promesse (Cass. 3e civ., 04.02.2021, n°20-15.913). Il n’y a pas besoin d’autres formalités.
Conséquences de la caducité :
- Les sommes versées doivent être restituées
- Le propriétaire peut chercher un autre acquéreur.
Celui qui bénéficie de la condition suspensive peut toujours y renoncer et s’il le fait, il devra le faire avant l’expiration du délai. (Article 1304-4 du Code civil)
Si aucun délai n’est fixé, le juge retient qu’il doit être raisonnable et recherche la volonté des parties.
Attention, la condition suspensive est réputée accomplie si c’est son bénéficiaire qui en a empêché l’accomplissement. (Article 1304-3 du Code civil)
Par exemple, l’emprunteur doit faire toutes les diligences pour obtenir le prêt et fournir les documents nécessaires.
Il devra prouver avoir demandé un prêt conforme aux conditions prévues par la promesse.
Attention, si la promesse mentionne un taux de crédit maximum et que le bénéficiaire demande un prêt à un taux inférieur qu’il n’obtient pas, la condition suspensive est considérée comme réalisée. de même, s’il demande un prêt d’un montant supérieur, qu’il n’obtient pas. (Cass. 3e civ., 16.01.2013, n°11-26.557). En revanche, le bénéficiaire a le droit de refuser une offre de prêt d’un montant inférieur au montant maximal fixé par la promesse si la banque lui refuse ce montant maximal. (Cass. 3e civ., 14.12.2022, n°21-24.539)
La réalisation de la condition suspensive intervient dès la présentation par l’établissement bancaire d’une offre de prêt.
Une fois la condition suspensive réalisée, la vente est parfaite puisque dans la promesse synallagmatique, il y a accord du vendeur pour vendre et de l’acquéreur pour acheter.
L’agent immobilier a droit à sa rémunération même si les parties renoncent à la vente.
L’EXECUTION FORCEE DE LA PROMESSE
Si une partie refuse de signer l’acte définitif de vente, l’autre partie peut demander, après sommation à l’autre de signer l’acte, restée infructueuse :
- La résolution de la vente, avec les restitutions qui en découlent,
- Son exécution forcée par :
- la condamnation à signer l’acte de vente sous astreinte
- ou encore un jugement valant acte de vente.
Exception : si la promesse a prévu que la vente est subordonnée à la signature de l’acte authentique, l’inexécution ne peut se résoudre qu’en dommages et intérêts.
- Des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi :
- Pour l’acquéreur : achat d’un autre bien à un prix supérieur, frais de notaire engagés, etc. ;
- Pour le vendeur : pour l’immobilisation de son bien, etc.
De plus, la promesse peut prévoir une clause pénale.
C’est un montant forfaitaire qui a pour but de garantir l’exécution du contrat.
La somme va être due du seul fait de l’inexécution, même en l’absence de préjudice qui en résulte.
Il faut savoir que le juge a le pouvoir de la réduire s’il la trouve manifestement excessive. (Article 1231-5 du Code civil)
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