FIN DU BAIL D’HABITATION : CONGE, RESILIATION

La fin du bail d’habitation: congé du locataire, congé du propriétaire, résiliation du bail

HEMERA Avocats – Me Isabelle MOREAU

 

A la date d’expiration du bail d’habitation, celui-ci se renouvelle automatiquement aux mêmes conditions et pour la même durée (3 ans si le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale* ou bien ou 6 ans s’il est une personne morale), à moins que le bailleur ou le locataire n’y mette fin.

 

LE CONGE PAR LE LOCATAIRE

Articles 15, 17 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Quand ? Le locataire peut donner congé à tout moment du bail.

Comment ? Par lettre recommandée avec accusé de réception, lettre remise en mains propres contre récépissé ou émargement, ou acte d’huissier.

Quel préavis ? Point de départ : le délai de préavis débute le jour de la réception du courrier (attention à ne pas être hors délai si le bailleur ne retire pas le courrier RAR) ou de la signification de l’acte d’huissier.

Le délai de préavis est de 3 mois, réduit à 1 mois dans certains cas :
• En zone tendue (dont la liste figure au décret n°2013-392 du 10 mai 2013),
• En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi,
• Si l’état de santé du locataire justifie un changement de domicile et est constaté par un certificat médical,
• Pour le locataire victime de violences conjugales ou sur son enfant résidant au domicile,
• En cas de bénéfice du RSA ou de l’allocation adulte handicapé,
• En cas d’attribution d’un logement social.
Attention, pour en bénéficier, il est impératif de mentionner dans le congé le motif de réduction de la durée du préavis et d’en fournir le justificatif.

 

LE CONGE PAR LE BAILLEUR

Article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Quand ? Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail.

Pourquoi ? Il ne peut donner congé que pour 3 motifs :

Reprise du logement pour l’occuper, à titre de résidence principale, ou s’y loger lui-même ou y loger un proche (conjoint, partenaire de PACS, concubin notaire depuis au moins un an, ascendant ou descendant) ;

Vente du logement inoccupé. Etant précisé que le locataire dispose alors d’un droit de préemption ;

Exception : le locataire a droit au renouvellement de son bail sans possibilité de congé s’il est âgé de plus de 65 ans et que ses revenus annuels ne dépassent pas certains plafonds (actuellement 36.042 € pour un couple, et 47.247 € si l’un d’eux est titulaire de la carte mobilité, inclusion).

Exception de l’exception : cette protection du locataire ne s’applique pas si le bailleur est lui-même âgé de moins de 65 ans ou dispose de ressources inférieures au barème ou encore propose une solution de relogement à proximité et correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire.

• Pour un motif légitime et sérieux : par exemple des retards répétés de paiement des loyers, un défaut d’entretien du logement, des troubles de voisinage, etc.

Comment ? La notification du congé doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail par lettre RAR, ou remise en mains propres contre récépissé ou acte d’huissier.
Le congé doit impérativement mentionner son motif ainsi que :
• Pour le congé reprise pour habiter : les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que son lien de parenté avec le bailleur ;
• Pour le congé pour vendre : le prix et les conditions de la vente projetée (pour permettre au locataire qui le souhaite d’exercer son droit de préemption) ;
• Pour le congé pour motif légitime et sérieux, le manquement reproché au locataire.

Quel préavis ? Point de départ : le délai de préavis débute le jour de la réception du courrier (attention à ne pas être hors délai si le locataire ne retire pas le courrier RAR) ou de la signification de l’acte d’huissier (solution la plus prudente si le bailleur est à la limite du délai).

Le délai de préavis est d’au moins 6 mois avant la fin du bail.

 

LA RESILIATION DU BAIL EN JUSTICE

Sans attendre la date d’échéance du bail, le bailleur peut également saisir le Juge pour obtenir la fin anticipée du bail, laquelle entraînera l’expulsion du locataire.

→ La mise en œuvre de la clause résolutoire du bail

Articles 4 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs

Une clause du bail peut prévoir sa résiliation de plein droit en cas d’inexécution des obligations du locataire comme :
• Le défaut de paiement des loyers,
• Le défaut de paiement des charges,
• Le défaut de paiement du dépôt de garantie,
• Le défaut d’assurance des risques locatifs,
• Des troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive.

En pratique, le bailleur doit :
• D’abord faire signifier au locataire, par acte d’huissier, un commandement d’avoir à remplir ses obligations, visant la clause résolutoire du bail.

• Puis, si le locataire ne s’est pas mis en conformité sous un délai de 2 mois, l’assigner devant le tribunal pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail.
A noter : en cas de non-paiement du loyer ou des charges, le locataire peut demander des délais de paiement (jusqu’à 3 ans), voire une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement (FSL).

→ La résiliation judiciaire

Articles 1227 et suivants du Code civil

Le bailleur peut également saisir directement le juge pour demander la résiliation judiciaire du bail.
Le juge dispose alors d’un large pouvoir pour apprécier si la faute du locataire est d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation. Par exemple, une sous-location non autorisée, un défaut d’assurance…

* SCI familiale : société civile immobilière constituée entre parents ou alliés jusqu’au 4e degré* inclus
* Degré de parenté : nombre de générations entre deux personnes
Par exemple, un parent est au 1er degré, un grand-parent est au 2e degré, un arrière grand-parent au 3e degré
Par exemple, un parent est au 1er degré, un oncle est au 3e degré, un cousin au 4e degré

 

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