BAIL D’HABITATION : CLAUSES POSSIBLES, OBLIGATOIRES ET INTERDITES

Dans un souci de protection maximale du locataire du bail d’habitation, le législateur a régi très précisément la rédaction du contrat de location du logement principal du locataire

HEMERA Avocats – Me Isabelle MOREAU

 

LA FORME DU BAIL

Article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs

Le contrat de location est établi par écrit conformément au bail type défini par l’annexe 1 du décret n°2015-584 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.
Attention : S’il n’y a pas d’écrit, la location sera néanmoins qualifiée de bail d’habitation dès lors qu’elle porte sur la résidence principale du locataire. La loi du 6 juillet 1989 s’appliquera obligatoirement, mais le bailleur ne pourra pas se prévaloir des dispositions qui requièrent une clause prévue par le bail (révision du loyer, clause résolutoire).

 

LES MENTIONS OBLIGATOIRES DU BAIL

Articles 3, 3-3 et 5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs

Il doit comporter certaines mentions obligatoires :
• L’identité et l’adresse du propriétaire et du locataire,
• La durée et la date de prise d’effet de la location,
• La destination du local c’est-à-dire son usage (habitation ou mixte (habitation et professionnel)),
• La description du logement,
• La surface habitable (attention à l’action en diminution de loyer en cas d’inexactitude supérieure à 5% avec la surface réelle),
• Les conditions financières du contrat :
◦ Le montant du loyer
◦ Les modalités de paiement du loyer : d’avance ou à terme échu, mensuellement….
◦ Les règles de révision du loyer
◦ Le montant et la date de versement du loyer appliqué au dernier locataire s’il a quitté le logement il y a moins de 18 mois
◦ Le montant du dépôt de garantie (qui ne peut être supérieur à 1 mois de loyer)
◦ Le montant et la charge des frais d’agence
• Les travaux réalisés dans le logement depuis le dernier bail ou le dernier renouvellement (nature et montant).

 

LES MENTIONS INTERDITES DU BAIL

Article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs

Certaines clauses sont désormais interdites :
• Le paiement du loyer par prélèvement automatique,
• La clause pénale,
• La facturation des frais d’envoi de quittance,
• L’obligation de laisser visiter les lieux loués les jours fériés ou plus de 2 heures,
• L’obligation de s’assurer auprès de la compagnie d’assurance choisie par le bailleur,
• L’interdiction d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec le locataire
• Etc.
Sanction : si elles figurent néanmoins dans le bail, elles sont réputées non écrites, ce qui signifie qu’elles ne pourront pas s’appliquer.

 

LES ANNEXES DU BAIL

Articles 3, 3-2 et 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs

Le bail doit comporter certaines annexes, notamment :

• Un dossier de diagnostic technique comportant :
◦ Un diagnostic de performance énergétique,
◦ Pour les logements construits avant 1949, un constat de risque d’exposition au plomb,
◦ Dans les zones concernées, un état des risques et pollutions,
◦ Si l’installation électrique a plus de 15 ans, un état de l’installation intérieure de l’électricité,
◦ Si l’installation de gaz ou le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans, un état de l’installation intérieure de l’électricité,

• Une notice d’information définie par l’arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale

• Un état des lieux d’entrée établi amiablement entre le locataire et le bailleur ou, à défaut, par huissier de justice à la demande du bailleur ou du locataire à frais partagés entre eux.
Si l’état des lieux d’entrée n’est pas fait, le locataire est présumé avoir pris les lieux en bon état sauf si c’est le bailleur qui a fait obstacle à son établissement.
L’état des lieux peut être complété dans les 10 jours ou durant le 1er mois de la période de chauffe concernant l’état des éléments de chauffage.

Le bailleur doit également envoyer au locataire (par e-mail) les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et des parties communes, la quote-part du logement dans les charges communes.

 

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