Est-il plus intéressant d’acheter un bien immobilier sous la forme d’une SCI ou pas ? Pour y répondre, il faut déjà savoir ce qu’est une société civile immobilière.
HÉMÉRA Avocats – Me Isabelle MOREAU
I- UNE SOCIETE
1.1. Formalités
Cela implique :
– d’en rédiger les statuts,
– et de la faire immatriculer au Registre du commerce et des sociétés,
avec pour corollaire l’inconvénient du coût de ces formalités (frais de rédaction, frais d’annonce légale, frais de greffe).
1.2. Associés
Etant précisé qu’il ne peut pas y avoir qu’un seul associé ; il en faut au moins deux. (Article 1832, alinéa 1 du Code civil)
Ces associés peuvent être des personnes physiques et/ou morales. Notamment, il est possible qu’une holding (société mère) détienne des parts dans une SCI, ce qui permet de lui faire remonter les bénéfices à un coût fiscal réduit et de réinvestir les sommes dans d’autres sociétés (ses filiales) et ainsi de les financer.
Si en cours de vie, la SCI n’a plus qu’un associé, au bout d’un an, toute personne intéressée pourrait en demander sa dissolution (Article 1844-5 du Code civil), ce qui est dangereux puisque ça implique de liquider ses actifs donc de vendre ses biens et de la fermer.
1.3. Capital social
Il faut un apport par ces associés : il peut s’agir d’argent ou même d’un bien immobilier, en contrepartie de quoi, l’associé reçoit un certain nombre de parts sociales qui va être proportionnel au montant de son apport.
Le capital social d’une SCI n’a pas de montant minimum. Généralement, si la SCI finance elle-même l’achat du bien immobilier, un capital élevé va permettre de diminuer l’impôt sur la plus-value applicable lors de la revente des parts. La plus-value est la différence de valeur de la part entre le moment de sa revente et le moment de son attribution (si c’était lors de la création de la société) ou de son achat si elle a été acquise en cours de vie de la SCI.
1.4. Dénomination, siège social
Il faut lui choisir une dénomination (généralement l’adresse, ou un mélange de lettres ou encore des jeux de mots), un siège social. Le siège peut être l’adresse du bien immobilier, ou encore le domicile du gérant (Articles L 123-10 et suivants du Code de commerce), le cas échéant, si le gérant est locataire de son logement, après avoir prévenu son propriétaire.
1.5. Gestion
Il faut également désigner un ou plusieurs gérants.
Dans le cadre de SCI familiales, ce sont le plus souvent les parents. Il peut être intéressant de leur prévoir, par les statuts, les pouvoirs de gestion les plus étendus ce qui leur permet de conserver la gestion de leur patrimoine.
Enfin, une fois constituée, il faut gérer de la société et notamment tenir une assemblée générale annuelle d’approbation des comptes.
1.6. Sortie
Si jamais tout va mal, il existe plusieurs voies de sortie de la SCI pour l’associé qui ne souhaiterait plus en faire partie :
- Par la cession de ses parts sociales qu’elle soit à titre gratuit (donation) ou onéreux (vente) ;
- Par un retrait qui peut être :
- Dans les conditions prévues par les statuts,
- Si rien n’est prévu, il faudra l’accord unanime des associés,
- A défaut, l’associé peut imposer son retrait en saisissant le juge mais à la condition de justifier de justes motifs comme une mésentente grave entre associés qui paralyserait le fonctionnement de la société, (Article 1869 du Code civil)
- Par l’exclusion d’un associé soit :
- Parce qu’il fait l’objet d’une procédure collective : sauvegarde, redressement, liquidation judiciaire, car l’associé ne pourra plus répondre des dettes de la SCI ; (Article 1860 du Code civil)
- Si elle est prévue par les statuts, auquel cas elle ne peut l’être que pour des motifs précis. Il est préférable de prévoir une majorité qualifiée et surtout pas l’unanimité car un associé ne peut pas être privé de son droit de vote.
En cas de sortie, il faut évaluer les parts de l’associé sortant. S’il n’y a pas d’accord amiable, l’évaluation sera faite par un expert désigné par le juge. (Article 1843-4 du Code civil)
Ensuite, la société devra rembourser le sortant, annuler ses parts sociales et réduire le montant de son capital social en conséquence. Si elle n’en a pas les moyens, elle devra emprunter ou attribuer un bien à l’associé.
Donc finalement, il est quand même possible de sortir d’une SCI, sans faire vendre son bien, ce qui n’est pas forcément le cas en indivision puisque si l’indivisaire restant n’a pas les moyens de racheter la part de celui qui souhaite partir, il pourra faire vendre le bien immobilier.
1.7. Pas de protection du consommateur
En revanche, s’agissant d’une société, la SCI est écartée du bénéfice des dispositions légales qui protègent le consommateur.
En effet, elle est considérée comme un professionnel dès lors qu’elle agit conformément à son objet social, donc le plus souvent l’achat, l’administration et la gestion de l’immeuble.
Elle ne peut alors pas bénéficier, par exemple :
- Du droit de rétractation dans les 10 jours de la notification de la promesse ou du projet d’acte de vente (Article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation);
- Du délai de réflexion de 10 jours (loi Scrivener) et des différences protections du consommateur dans l’octroi du crédit (mention du TEG, droit de résiliation de l’assurance…) (Articles L 313-1 et suivant du Code de la consommation ; Cass. 1ère, 04.04.2006, n°04-15.813) ;
- De la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés lors de la revente de l’immeuble. (Cass. 3e, 27.10.2016, n°15-24.232)
1.8. Le cas particulier de la SCI familiale
Parmi les SCI, on fait cas à part de la SCI familiale.
C’est une société dans laquelle les associés sont liés par un lien de parenté ou d’alliance, jusqu’au 4e degré. Le degré est le nombre de générations entre deux personnes : donc on y retrouve les parents, les enfants, les petits-enfants, les grands-parents, les oncles, tantes et cousins.
L’intérêt de la distinction est de permettre à la SCI familiale de profiter de certaines dispositions protectrices des personnes physiques.
Par exemple, dans un bail d’habitation,
- la durée du bail sera de 3 ans pour une SCI familiale et non de 6 ans pour une SCI non familiale ;
- le congé reprise pour habiter peut être délivré par le propriétaire SCI, au profit de l’un de ses associés qui y fixera son domicile. (Article 13 de la loi n°89-462 du 06.07.1989)
1.9. La responsabilité indéfinie des associés
Contrairement aux autres sociétés, dans une SCI, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales (Article 1857 du Code civil). La société ne fait pas écran., même si elle doit être vainement poursuivie au préalable (Cass. com., 29.11.2023, n°22-14.173)
Cela signifie que s’il y a des dettes que la société ne parvient pas à régler, les associés devront les payer, mais en proportion toutefois de leur participation dans le capital social : l »associé n’est pas solidaire de la totalité de la dette.
Cela peut poser problème notamment concernant les associés mineurs. Cela peut conduire les banques à refuser de prêter de l’argent aux SCI constituées par des parents avec leurs enfants mineurs car elles sont tenues d’une obligation de protection. D’où l’intérêt de bien se faire conseiller pour la rédaction des statuts de la SCI.
II- UN OBJET CIVIL
Ensuite, c’est une société qui a un objet civil. Elle ne doit donc pas avoir une activité commerciale.
Par exemple, si elle a pour vocation d’acheter des biens pour les revendre, son activité sera requalifiée de commerciale, ce qui aura des incidences comptables et fiscales puisque la SCI se trouvera alors soumise à l’impôt sur les sociétés.
III- UNE SOCIETE IMMOBILIERE
Enfin, c’est une société immobilière : son objet va porter sur l’achat, l’administration et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.
Idéalement, on conseille de créer une SCI par bien, ce qui permet de faciliter une cession par la revente des parts sociales plutôt que par l’immeuble, ce qui est moins taxé pour l’acquéreur (droits d’enregistrement de 5% (Article 726 du CGI) sachant que la cession peut intervenir par acte sous seing privé; contre, en cas de vente de l’immeuble, des droits de mutation de 7 à 8% + les frais de notaire).
Pourquoi y recourir ?
La SCI présente principalement 3 avantages :
- D’abord, la souplesse de gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs ;
- Ensuite, la transmission de ce patrimoine immobilier à ses proches ;
- Enfin, l’optimisation de la fiscalité applicable au patrimoine immobilier géré.
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