Dans un bail d’habitation, commercial ou professionnel, les conditions pour conserver ou obtenir la restitution d’un dépôt de garantie sont encadrées.
HÉMÉRA Avocats – Me Isabelle MOREAU
DEFINITION
Souvent appelé à tort « caution », le dépôt de garantie est prévu par de nombreux contrats, notamment les baux d’habitation, professionnels ou commerciaux.
Il s’agit d’une somme consignée par une partie pour garantir la bonne exécution de ses obligations prévues par le contrat.
Dans le cadre d’un bail, il s’agit principalement de garantir le paiement des loyers et des charges, mais également les réparations locatives et les frais de remise en état des lieux. (Article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989)
MONTANT
Dans un bail d’habitation, le dépôt de garantie ne peut pas excéder un mois de loyer et ne produit pas d’intérêt au profit du locataire. (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989)
En revanche, dans un bail professionnel ou commercial, son montant n’est pas plafonné.
Toutefois, s’il dépasse un (si le loyer est payable d’avance) ou deux (si le loyer est payable à terme échu) termes de loyers, le dépôt de garantie produira des intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres. Il s’agit d’une disposition d’ordre public (Article L 145-40 du Code de commerce). Cependant, le locataire ne pourra en demander le bénéfice que pendant un délai de deux ans. (Article L 145-60 du Code de commerce)
Le plus souvent le bail commercial ou professionnel prévoit que le montant du dépôt de garantie est réajusté lors des révisions et indexations du loyer; ce qui n’est pas possible en bail d’habitation. (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989)
RESTITUTION
Versé au début du bail, le dépôt de garantie est restitué à la fin de la location, c’est-à-dire lors de la remise des clés au bailleur.
Pour les baux d’habitation, il existe un délai de restitution :
- 1 mois si les lieux sont rendus en bon état d’entretien et de réparations locatives,
- 2 mois l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à celui d’entrée.
Si le délai n’est pas respecté, le bailleur devra régler à son locataire des intérêts à hauteur de 10% du loyer par mois de retard. (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989)
Si le logement est en copropriété, le propriétaire peut conserver 20% du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté des comptes annuels de l’immeuble. (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989)
Il est interdit au locataire de compenser le dépôt de garantie avec le dernier terme de loyer. (Cass. 3e civ., 05.10.1999, n°98-10.162)
En revanche, le bailleur peut déduire les loyers impayés, les réparations locatives, les frais de remise en état des lieux. Il devra pouvoir prouver la nécessité des travaux (par exemple par un état des lieux de sortie non conforme, un constat de commissaire de justice), et leur évaluation (par devis, factures, etc.). Mais il n’aura pas à justifier les avoir réalisés. (Cass. 3e civ., 16.09.2008, n°07-15.789)
Enfin, le bail commercial ou professionnel peut prévoir qu’en cas d’inexécution des obligations du locataire, le dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts. Certaines juridictions retiennent qu’il s’agit d’une clause pénale, ce qui leur permet d’en réduire le montant si elles l’estiment excessif (Article 1152 du Code civil).
A noter : En cas de vente des locaux :
- Dans un bail d’habitation, c’est le nouveau propriétaire (donc l’acquéreur) qui devra restituer le dépôt de garantie ; (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989)
- Dans un bail commercial, c’est le bailleur initial (donc le vendeur) qui doit le remboursement au locataire lors de son départ des lieux (Cass. 3e, 28.06.2018, n°17-18.100), d’où l’utilité de prévoir une clause contraire dans le bail.
A noter également : En cas de procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaires) :
- Du bailleur : le locataire a le droit de compenser le dépôt de garantie avec sa dette de loyers et charges postérieure au jugement d’ouverture, car il s’agit d’une créance connexe (Article L 622-7 du Code de commerce), mais il ne pourra être remboursé que s’il déclare sa créance au passif du bailleur; (Cass. com., 10.01.2012, n°10-26.594)
- Du locataire : c’est la même chose, étant précisé que si le bailleur a le droit de le compenser avec les arriérés de loyers et charges antérieurs au jugement d’ouverture, le dépôt de garantie devra être en priorité imputé sur les loyers postérieurs. (Cass. com. 24.06.2003, n°00-17.156)
Enfin, en cas de contentieux concernant le dépôt de garantie, le délai de prescription est de :
- trois ans pour les actions concernant un bail d’habitation. (Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989)
- cinq ans s’agissant d’un bail commercial ou professionnel. (Article 2224 du Code civil) (CA Paris, Pôle 1 chambre 2, 17.12.2020, n°20/02969)
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