BAIL D’HABITATION : LE BON ETAT DES LIEUX

Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état

HEMERA Avocats – Me Isabelle MOREAU

 

Article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs

Ce que dit la loi : « Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; »

En clair : Le nouveau locataire ne doit pas avoir à prendre en charge le coût de réparations en lieu et place du bailleur ou du locataire précédent : les frais de remise en état lors de l’entrée dans les lieux d’un locataire sont à la charge du bailleur, même s’il s’agit de réparations d’entretien courant.
Cette obligation concerne tant les réparations locatives que les grosses réparations.

Quel état ? La notion de bon état d’usage ne signifie pas que le logement doit être remis à neuf. Il doit uniquement être décemment habitable. Par exemple, les sols et murs doivent être en bon état, les volets doivent correctement fonctionner.
De plus, le logement doit satisfaire les normes minimales de confort et d’habitabilité définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent : arrivée d’eau, électricité, WC, même s’ils n’ont pas à être conformes aux normes réglementaires.

Quels équipements ? Les équipements sont non seulement ceux à usage privatif mais également ceux des parties communes. Par exemple l’interruption du fonctionnement de l’ascenseur pendant 18 mois pour l’exécution des travaux de mise en conformité constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Quelle obligation ? La délivrance d’un logement en bon état est une obligation d’ordre public.
Cela signifie que même si le bail comporte une clause contraire indiquant que le locataire déclare « bien connaître les lieux et les prendre dans l’état où ils se trouvent », l’obligation du bailleur demeure, il ne peut pas s’en dispenser.

La loi permet toutefois de prévoir une clause par laquelle le locataire réalisera des travaux à la place du bailleur et dont le coût sera déduit du montant des loyers. (L’objectif étant de permettre aux bailleurs ayant de faibles ressources, d’effectuer les réparations nécessaires)
Mais ces travaux ne doivent pas concerner les normes minimales de confort et d’habitabilité. Par exemple, il ne peut pas s’agir de la réfection de la toiture, de l’étanchéité de la salle d’eau, de réfection de l’électricité.
La clause doit être expresse. Elle doit également prévoir les modalités de l’imputation du montant des travaux sur le loyer, ainsi que la durée de cette imputation et les modalités du dédommagement du locataire en cas de départ anticipé de celui-ci.

Les sanctions :
• Résiliation du bail
• Réduction ou la dispense de loyer jusqu’à l’accomplissement des travaux,
• Injonction de travaux sous astreinte,
• Dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis.

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